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中國房地產眾籌的分類解讀
來源:東方早報 點擊:0 次 2015-09-21 
[導讀]房地產眾籌發端于美國,和其他眾籌一樣,兼有籌資、籌客、籌智三大功能。房企借助房地產眾籌平臺,不僅可以為項目開發建設環節籌集資金,也可以為企業運營、銷售、服務環節提供支持,促進項目去化,還可以為投資者

 房地產眾籌發端于美國,和其他眾籌一樣,兼有籌資、籌客、籌智三大功能。房企借助房地產眾籌平臺,不僅可以為項目開發建設環節籌集資金,也可以為企業運營、銷售、服務環節提供支持,促進項目去化,還可以為投資者豐富投資品種,使其在主動參與、高度知情的基礎上增加投資收益。

 

 

國內的房地產眾籌平臺在2014年下半年開始出現,平臺數的增長集中在10-12月份。截至2015年上半年,15家典型平臺交易額累計達到9.1億元,其中快錢占到5億元,遠超其他平臺;其次為平安好房和團貸網的房寶寶項目,分別約為1.2億元和0.9億元,其余均在4000萬元以下。考慮到少數遺漏的平臺,預計上半年國內房地產眾籌整體交易額在10億元左右。

 

國內房地產界的大佬們紛紛力挺房地產眾籌。萬通集團主席馮侖認為,通過眾籌的方式,能讓客戶獲得20%~30%的房價優惠,既能解決中低收入人群個性化的選擇,同時也能夠為所有要改善居住環境的人提供更便捷、更適合、更低價的產品。原華遠地產董事長、中國房地產業協會副會長任志強表示,眾籌在解決中間環節,因為融資成本的降低,就會讓房價降低,“華遠地產未來會逐步把所有的項目都拿來眾籌!”大連萬達集團董事長王健林甚至提出,如果穩賺1號眾籌模式成功,萬達可以拋棄傳統的外部投資機構。

 

2015年5月29日,平安好房以及萬科、綠地、萬通、碧桂園、寶龍地產、大華、東渡國際、華遠、綠城、世茂、協信、新希望地產、旭輝、自由筑屋、陸道股份等數十家企業共同發起的中國房地產眾籌聯盟正式宣告成立。國內房地產眾籌迎來了發展的黃金期。

 

借助互聯網精準營銷

 

基于互聯網金融的房地產眾籌之所以成為受到國內房企廣泛青睞的創新型融資方式和營銷方式,主要緣于以下三點。

 

一、樓市低迷,新形式促進資金回籠。國內房產市場價格居高不下、供遠大于求使得房企加大去庫存化和調控逐步去行政化成為樓市兩大趨勢。與此同時,消費群體年輕化和消費方式多樣化使得眾籌的全新模式更容易獲得購房者的充分參與。

 

二、擁抱互聯網,大數據助力市場營銷。借助互聯網,通過對各類數據進行抓取和分析,地產商能夠精確定位,投放房源信息給有實在需求的買房人,實現精準營銷。互聯網平臺在未來有可能承擔起虛擬售樓處的角色,節約開發商營銷成本,實現營銷高效率和低成本的兼顧。

 

三、小額分散處理,滿足多樣化投資需求。房地產行業向來以大資金需求為導向,使得眾多對房地產投資感興趣的中小投資者望而卻步。眾籌模式最大的特點即為資金的小額、分散,房地產眾籌能夠化整為零,使小額、分散的資金投向房地產成為可能。

 

新四大分類

 

據不完全統計,從2014年6月至2015年8月間,國內由知名房企或互聯網巨頭發起的房地產眾籌項目不下20個,其標的種類、參與方式、籌資規模都不盡相同,可謂“亂花漸欲迷人眼”。將眾籌籠統分為股權眾籌、債權眾籌、產品眾籌、公益眾籌四大類的傳統分類方法對于房地產眾籌已不適用。

 

對房地產眾籌進行科學嚴謹的分類是研究其實質、探索其發展規律的首要條件。針對這一需求,我們創造性地提出了對房地產眾籌的“兩維度四象限”分類法,即以“房地產企業眾籌目的”作為一個維度,分為融資開發和項目去化兩類;以“眾籌出資人參與訴求”作為另一維度,分為購房消費和投資理財兩類,兩兩組合,形成四個象限,將房地產眾籌分為融資開發型、營銷推廣型、開發理財型和運營理財型四大類。使用該分類法,所有的房地產眾籌項目均能一一對號入座,且不會遺漏。

 

第一類是融資開發型眾籌,此類房地產眾籌的特點是開發商以獲得開發建設資金為目的,投資者主要以獲得房屋產權為目的。具體又可以細分為定向類和非定向類。

 

定向類眾籌面向特定合作投資者,典型案例是石家莊眾美城定制,通常是在立項或者拿地之前進行。為減少拿地及后期銷售的不確定性,開發商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件,要求合作單位對定向拿地具有一定影響力,且有一定數量的員工有購房需求。一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障,但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款,開發商在這一過程中僅獲得管理收益。

 

優勢在于在拿地前便完成認籌且眾籌資金額度大,大幅降低了開發商在開發建設過程中自有資金的投入。

 

開發商能否拿到地以及能以什么價格拿到地,開發商的專業能力、成本把控能力、資金實力等,都存在不確定性。如果開發商投入過低,高度依賴眾籌投資,則風險控制意識難以保證,風險最終就會全部轉嫁給眾籌參與者。

 

非定向類眾籌面向公眾投資者,典型案例是平安好房-碧桂園眾籌,通常在項目拿地后建設前進行,為項目建設階段提供低成本資金,達到降低項目負債率的目的,同時也有利于提前鎖定一批購房意向人群。通常適用于區域房價上漲預期與資金成本不匹配,項目利潤不足以覆蓋銀行貸款、信托等傳統融資方式的資金成本的情況。參與門檻一般較高,且需要投資者在預售前支付所有房款。將眾籌項目包裝為保險、債券等金融產品,通過產品設計,避免投資者與開發商直接接觸,規避集資建房的法律風險。

 

投資者的收益主要體現在前期眾籌的標的價格將遠低于樓盤的銷售價格,房價折扣一般基本保持在年化收益率10%左右,價差成為其主要獲利渠道。開發商雖然在銷售價格上有所讓利,但通過眾籌降低融資、銷售等環節的成本,從而獲得收益,并實現了對購房客戶的提前鎖定。

 

第二類是營銷推廣型眾籌,此類房地產眾籌的特點是開發商以項目去化為目的,投資者主要以獲得房屋產權為目的。具體又可以細分為五個子類。

 

首先介紹預先團購式,典型案例包括平安好房-北部萬科城眾籌、當代北辰COCO MOMA眾籌、華遠地產-諾亞員工寶。

 

此類眾籌一般在項目預售前進行。參與者籌得的只是享受優惠購房資格的“期權”,只有等到項目符合房屋預售條件時,才有權行使期權,繳足房款,以優惠的價格獲得房屋產權。參與門檻較高,開發商一般會承諾“基本收益率+購房優惠價格”的收益,眾籌期間一般會設置一定時間的鎖定期,鎖定期內參與者不得申請退出。

 

其次是團購式,典型案例是京東-遠洋5000元籌折扣房。此類眾籌項目涉及的房產均為現房,因而與一般的商品促銷和消費團購沒有太大區別。

 

而抽獎式的典型案例是京東-遠洋1.1折購房。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動。參與門檻一般較低,通過抽獎可能產生的高收益回報,鼓勵盡量多的投資者參與,從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。周期通常較短。未中獎的參與者既無損失也無收益。

 

第四是彩票式,典型案例是京東-遠洋11元籌首付。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動。參與門檻一般較低,通過類似彩票方式可能的高收益回報,鼓勵盡量多的投資者參與,從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。周期通常較短。未中獎的參與者可能付出一定的沉沒成本(相當于彩票的費用)。

 

最后是拍賣式,典型案例是蘇州萬科城100平方米全裝三房眾籌。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動,并且通過投資者競價的方式,探尋市場對項目定價的接受程度。參與門檻一般較低,通過拍賣、高收益率等形式,鼓勵盡量多的投資者參與,從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。周期通常較短。所有參與者均可獲得收益(優惠購房折讓或拍賣收益分成)。

 

第三類是開發理財型眾籌,此類房地產眾籌的特點是開發商主要以獲得開發建設資金為目的,投資者主要以獲得投資理財收益為目的。目前市場上的案例并不多見,以萬達的“穩賺一號”為典型。

 

此類眾籌實際上與REITs(房地產信托投資基金)類似,只不過用眾籌的名義來發售,降低單個投資者的投資額度,并達到拓寬開發建設資金來源的目的,有助于實現開發商的輕資產運營。此類眾籌要求開發商的項目從前期規劃到開發建設到招商運營的一整套商業模式得到投資者的高度認可,通常門檻較高,持有期較長,一般要3年以上。

 

租金、稅收等制度上的缺陷從根本上決定了此類眾籌模式目前在國內尚無法大規模鋪開。現有案例必須依靠開發商的價格折讓來實現眾籌的高收益,依靠開發商的回購保證來降低投資風險。

 

第四類是運營理財型眾籌,此類房地產眾籌的特點是開發商主要以項目去化為目的,投資者主要以獲得投資理財收益為目的。目前市場上案例較多,包括房寶寶-中信御園眾籌(以別墅為基礎資產)、平安好房海外房產眾籌(以海外公寓為基礎資產)、中信臺達國際酒店式公寓眾籌(以酒店式公寓為基礎資產)和武漢綠地中心606項目眾籌(以摩天大樓為基礎資產)。

 

此類眾籌實質上是準REITs產品,通過眾籌實現多人持有一個物業產品,降低單個投資者的投資額度,達到促進銷售去化、改善項目現金流的目的。此類眾籌一般的模式是,在眾籌成功后,所有投資者將組建成立資產管理公司,由資管公司整體購買物業,并委托物業管理公司等進行管理運營;投資者通過金融產品持有物業相應權益,獲得租金收益以及持有期內的物業增值價值;開發商以較高的銷售價格獲得現金,同時收取長期的資產管理費用。此類眾籌通常門檻較高,持有期較長,一般要2年以上。

 

和開發理財型眾籌一樣,制度上的缺陷決定了運營理財型眾籌模式目前在國內尚無法大規模鋪開。現有案例必須依靠開發商的價格折讓來實現眾籌的高收益。選擇優質基礎資產是此類眾籌成功的關鍵。

 

可能涉及法律風險

 

營銷推廣型眾籌中的團購式、抽獎式、彩票式和拍賣式眾籌可能涉及不正當競爭和虛假廣告方面的法律風險,彩票式眾籌還可能涉及非法發行彩票的法律風險。

 

融資開發型眾籌、開發理財型眾籌和營銷推廣型眾籌中的預先團購式眾籌可能涉及的法律風險包括:違反《城市房地產管理法》中有關房屋預售的規定、《證券法》中關于發行證券的規定和《私募股權眾籌融資管理辦法》中關于投資者人數的規定。

 

運營理財型眾籌可能涉及的法律風險包括違反《證券法》中關于發行證券的規定和《私募股權眾籌融資管理辦法》中關于投資者人數的規定。

 

在實際操作中,規避上述風險的對策主要有期權、海外設SPV(特殊目的機構)、分拆、改債。

 

如營銷推廣型中的預先團購式眾籌,參與者籌得的只是優惠購房的“期權”,只有等到項目符合房屋預售條件后,才有權行使期權,繳足房款,以優惠的價格獲得房屋產權,從而避免了違反房屋預售政策。

 

如平安好房海外房產眾籌,通過在海外設立SPV收購海外公寓作為基礎資產,規避了股權眾籌有關投資者人數的限制。

 

在實際操作中,房地產眾籌的項目發起方通常將一個整體物業拆分為若干個或若干期小規模資產,使得每一個或每一期資產的投資者人數不超過200人的上限,從而規避相關法律風險。

 

如萬達穩賺一號眾籌,其實質上是有回購保證的名股實債產品的,自然就不會觸及與《私募股權眾籌融資管理辦法》相關的法律風險。

 

2015年上半年,國內房地產眾籌整體交易額在10億元左右,相比全國每年數萬億級的房地產銷售規模,占比不值一提。但隨著越來越多的房地產企業開始認識、重視并實踐房地產眾籌,這一創新型融資方式和營銷方式必將蓬勃發展。不過,各類房地產眾籌的發展潛力不盡相同。

 

融資開發型眾籌很可能顛覆傳統的房地產開發模式,成為一種商業創新模式,但同時也面臨著對房地產傳統審批流程規定的違反。此類眾籌模式有可能成為部分房地產企業向輕資產運營轉型的實施路徑。

 

營銷推廣型眾籌并沒有觸及到眾籌融資的實質,難以成為房地產眾籌未來的主流模式,但在現階段房地產銷售低迷的背景下可以獲得營銷去化的良好效果,而且易于操作,受到消費者關注度高。既然是營銷手段,可以預見,這一類型的房地產眾籌將趨向娛樂化,包裝和宣傳至關重要,項目發起方要學會講好玩的故事。

 

開發理財型眾籌和運營理財型眾籌在商業模式上具有創新性和合理性,有可能成為未來房地產眾籌發展的主流,但面臨較大的市場風險和監管風險,法律上的合規性仍值得探討。隨著政府對相關法律法規的進一步規范明確、在稅收政策上給予支持以及房企商業運營模式的逐步成熟完善,這兩類眾籌未來有望獲得更大的發展空間。

 

(文章有刪節,作者系綠地控股集團有限公司副總裁,綠地金融投資控股集團有限公司董事長、總裁)

(作者:耿靖)

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