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新政暖市:一線城市二手房跳漲 房企謹慎看好
來源:經濟參考報 點擊:0 次 2015-04-09 
[導讀]接連出臺的房地產政策,將壓抑已久的樓市再次推向輿論的風口浪尖。二手房業主連夜漲價,惜售現象再度襲來…… 相形之下,房企和業內投資者卻表現冷靜,謹慎看好。有業內人士指出,從2014年起,房地產市場

 

 

接連出臺的房地產政策,將壓抑已久的樓市再次推向輿論的風口浪尖。二手房業主連夜漲價,惜售現象再度襲來……

 

相形之下,房企和業內投資者卻表現冷靜,謹慎看好。有業內人士指出,從2014年起,房地產市場發展步入一個新階段,優勢資源迅速向大型企業聚集,市場也變得更為理性,2015年仍將是“去庫存”回款之年。

 

連 發 利好信號密集釋放

 

3月30日,央行、住建部、財政部、國稅總局等部委分別下發房地產新政以穩定樓市增長,包括二套房貸款首付降至40%,首套房公積金貸款首付降為20%,二套房公積金貸款首付降為30%;個人出售2年以上住房免征營業稅。加上此前剛剛落地的國土部與住建部發布的優化住房及用地供應結構的政策,中央方面對樓市已連下三劑猛藥。

 

易居研究院研究員朱光表示,從3月27日至今短短幾天內,多部委針對房地產業連續出臺一系列刺激政策,其中不乏降低二套房首付比例、降低公積金貸款比例、出售住房免征營業稅年限調整等強有力的內容。這是2008年之后力度最大、政策最密集的救市行動,顯示出中央穩定住房消費,促進房地產市場健康發展的決心。

 

在此之前,地方層面已動作頻頻。3月1日,北京、上海、杭州、西安等地紛紛下調公積金存貸款利率。2日,青海省住建廳、財政廳、人民銀行西寧支行聯合發文申請公積金貸款門檻調低至連續足額繳存6個月(含)以上,公積金購買首套自住房的首付比例下調至20%,子女可使用職工父母的公積金購房等。

 

3月6日,北京市住房公積金管理中心支持居民購買首套自住型商品房在貸款額度上給予支持,繳存職工購買首套自住型商品房,最高可以申請120萬元貸款。16日,濟南住房公積金發布《關于調整住房公積金貸款首套房認定標準的通知》,購買建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%,90平方米以上的首付比例為30%,貸款利率按基準利率執行。

 

3月20日,福建省住建廳、財政廳、金融辦制定了《關于穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》,放寬全省首套房、首改房認定標準,首次申請公積金貸款的首付比例降至20%。23日,上海市公積金管理中心稱,正在加緊制定加強公積金管理,提高資金使用率的具體方案,適時推進政策落地。25日,南京住房公積金管理中心表示,針對提取支付房租的新政策,南京已經基本擬好方案。

 

驟 漲 二手房大面積反價

 

在利好政策的影響下,多地出現業主坐地起價的現象。深圳的張女士近日對《經濟參考報》記者說,此前本已和二手房業主談妥價格98萬元,但房主剛剛來電,現在要105萬元。

 

年過30歲的薛女士來深圳還不到一年,受限購影響,還沒有買房資格,但已經開始看房,準備社保交滿一年就出手。在看房過程中,近幾個月“穩中有升”的深圳房價,讓她感到很忐忑。薛女士表示,此前看中了位于深圳香蜜湖的東方玫瑰花園的一個小戶型。3月30日新政一出,該片區的二手房出現集體連夜反價。

 

“您看好的那套房子,業主已經不賣了,說要再考慮考慮。不僅如此,昨天有一套(大戶型)房子已經以710萬元的價格簽了合同,但是新政一出,業主毀約了,寧肯雙倍返回定金20萬元,重新掛價750萬元。”家家順房產中介的一位工作人員3月31日跟薛女士說。

 

在深圳后海片區,之前報價565萬元的后海雅園一套使用面積120平方米左右的房子,3月31日已調價至620萬元。

 

一線城市的房地產中介也再度忙亂起來。北京一家中介機構,在新政出臺的第二天就新招募了近40名置業顧問。天津房天下中介機構到訪量成倍增長,有的門店甚至工作到午夜。

 

房企也迎來了久違的高成交。據北京萬科官方統計顯示,截至4月1日零點,萬科在京的9個在售樓盤來訪共165組客戶,認購認籌54套,累計實現1.56億元的銷售總額。

 

未 變 去庫存仍為房企要務

 

記者發現,3月31日新政發布當天,各個房企便抓住消費者的心理做起了廣告。萬科地產在萬科沈陽官方微信上發布:“萬科承諾36小時不漲價、不打烊。購房者購買萬科在沈陽的11個項目均不漲價、不打烊。”碧桂園隨后表示:“東莞碧桂園基于社會責任,我們暫緩漲價,迫于市場壓力,我們僅限一周。”榮盛地產也表示在沈陽的多個樓盤聯合承諾不漲價、不打烊。

 

美聯物業全國研究中心發布報告指出,近期政策密集出臺,預計4月以后多個已開放營銷中心或樣板間的樓盤將正式開售,成交表現自然值得期待。二手方面,樓盤反價、惜售現象迅速來襲,業主態度堅挺,賣方市場進一步加劇,而需求亦積極入市。此次政策面已迎來2009年以來的最寬松時期,購房窗口逐步打開。

 

值得注意的是,接受《經濟參考報》記者采訪的多位房企負責人和金融機構投資者,對于新政并不十分激動,反而謹慎看淡。他們中的多數人認為,這是房企加速消化庫存,回籠資金的好時機。

 

在3月31日舉辦的2015房地產金融論壇上,投資人表現普遍謹慎。

 

長富匯銀總裁張保國表示,雖然新政利好頻出,但在房地產增長乏力的情況下,不會再回到10年前的狀態。“從去年‘930政策’出臺之后,政策利好不斷釋放,但是整個房地產市場的回暖有點兒乏力,原因無外乎幾點:第一,市場預期并沒有大的改變;第二,經濟宏觀基本面并沒有出現更大的利好;第三,政策執行方面力度沒有想象得大,比如貸款利率優惠,目前很少有銀行執行到7.5折。”他說。

 

張保國認為,房地產市場發展已步入一個新階段。從整個市場來看,需求是剛性的,現階段也變得更為理性,因此,雖然政策對信心有一定的提振,但仍難以瘋狂。他預計,2015年的房地產市場將面臨庫存釋放和新樓盤上市的雙重壓力,因此,重點仍是去庫存回籠資金。

 

一位房企負責人也對《經濟參考報》記者表示,雖然在新政的暖風下,迎來了新一輪購房潮,但值得注意的是,此輪的購房者多是上一輪積攢客戶群。如果客戶目標被消化,再度漲價后,沒有新的客戶接手,房地產市場仍面臨困難。“所以現階段我們要做的是盡快將庫存消化回籠資金,但也有一些未上市的新盤打算延期上市,看看市場情況再決定漲價與否,反正降價應該是不會了”。  


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