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2015年樓市趨勢:大多數房企資金緊張
來源:中國建設報 點擊:0 次 2015-02-03 
[導讀]1月20日,國家統計局公布了2014年經濟數據,國內生產總值636463億元,按可比價格計算,比上年增長7.4%。很明顯,在經濟改革的攻堅期,當前我國宏觀經濟發展已經處于新常態。 同時,從2014年樓市表現看,受

 1月20日,國家統計局公布了2014年經濟數據,國內生產總值636463億元,按可比價格計算,比上年增長7.4%。很明顯,在經濟改革的攻堅期,當前我國宏觀經濟發展已經處于新常態。

 

 

同時,從2014年樓市表現看,受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響,繼杭州、常州、溫州、寧波、北京、上海等多個城市個別樓盤大幅降價逆襲之后,南京、廣州、寧波、西安、神木等多地也出現中小房企倒閉破產或“跑路”現象。

 

那么,在經濟新常態下,2015年房地產市場的發展趨勢如何?筆者認為將有如下三個趨勢。

 

一是定向寬松貨幣政策有望延續,但對樓市投資風險控制會進一步加強。

 

研究顯示,當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時,整個經濟面臨滯漲的壓力,貨幣政策將呈定向寬松的趨勢。當前來看,2014年GDP增速與CPI增速累加值為9.2,剛好處于這一區間,單純從指標意義看,當前國內具備貨幣政策“微調”走向定向寬松的特征,仍然具備繼續降準或降息的空間,預計隨后存款準備金率也會下調。但是,這并不意味著房地產行業信貸環境會全面寬松,筆者認為,政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。

 

目前,市場庫存偏大的基本面沒有改變,大多數房企的盈利狀況仍然堪憂,企業也會面臨一定的資金問題。因此,從2015年上半年銀行信貸大背景來看,即使央行降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為。

 

二是2015年大多數房企資金緊張,“去庫存”仍然是市場主旋律。

 

截至2014年12月,70個大中城市中房價下跌城市的絕對數量仍然占據主流,并且仍然會在2015年上半年繼續延續。

 

從2014年12月份36個大中城市存銷比(庫存壓力指標)變化來看,由于“救市”、房企沖刺年度銷售業績指標等因素,一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區間,但是,庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占大多數。尤其是在2015年初,對于大多數城市而言,由于沖刺年度銷售業績指標的意愿降低,導致市場去化速度降低,去化周期還會略有回升,此時,“去庫存”仍然是市場主旋律,房價在2015年年內仍然有下行壓力。

 

三是2015年經濟有下行壓力,人口增速放緩,人口紅利減少。

 

總體來講,當前中國貨幣政策盡管有寬松趨勢,但是還沒有出現大水漫灌的特征。從房地產調控政策走向來看,在宏觀經濟尚未明顯好轉之時,房地產市場調控政策不會向從嚴方向有太大變化,而是保持寬松的姿態。

 

筆者預計,在經歷年初市場重新盤整之后,在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下,樓市會在3月份以后出現一波入市的行情。短期來看,樓市接下來的3~6個月成交量會短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺,甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市),會出現小幅漲價的現象。

 

對于大多數品牌房企來講,出于對業績和增長率的追求,會在資金、人員、土地各方面不斷加大投入,即使在2014~2015年市場條件不佳的情況下,他們依然會試圖達到15%甚至20%以上的年增長率,這將導致房地產行業產能過剩、供應過多、庫存高企,形成更大的去庫存壓力。(作者系同策咨詢研究部總監)

(作者:)

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