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二線城市量升價跌 市場漸現回暖跡象
來源:中房網 點擊:0 次 2014-08-22 
[導讀] 供求走勢:量升價跌,市場漸現回暖跡象   同策咨詢研究部數據顯示,7月份我司監測的15個二線城市,商品住宅供應量為1133.54萬平米,環比上月小幅下滑7.56%,同比去年7月上漲 0.43%;成交量為107

 供求走勢:量升價跌,市場漸現回暖跡象

  同策咨詢研究部數據顯示,7月份我司監測的15個二線城市,商品住宅供應量為1133.54萬平米,環比上月小幅下滑7.56%,同比去年7月上漲 0.43%;成交量為1073萬平米,環比上月上漲19.79%,同比去年7月下滑10.01%;成交均價為9027元/平米,與上月相比下滑 2.35%,同比去年7月上揚2.79%。

  從供求比較上看,7月供應仍然略大于需求,但基本趨于平衡,供求比僅為1.06:1。7月份,在全國各地城市限購政策陸續松綁的刺激下,成交量小幅回升,如杭州、濟南、成都等城市,成交量都出現了或多或少的增加,濟南的漲幅甚至高達153.02%,同時,各地開發商也借此機會加快“跑量”,打出各種促銷手段,吸引購房者的眼球。

  從成交均價方面看,7月出現了下滑,也由此看出開發商以價換量的決心。就具體城市而言,有11個城市下滑,僅5個城市上漲,漲跌幅均較小,其中,成都的漲幅最大,環比上月上漲8.69%,寧波的跌幅最大,環比上月下滑15.58%。

  7月份,隨著更多的二線城市加入限購松綁大軍,將在一定程度上促進二線城市基本面的好轉。與此同時,開發商也在配合政府的救市措施,借機加快推盤節奏、加大降價促銷力度,未來樓市會帶來一波復蘇的痕跡。

  典型城市:杭州——限購取消略顯成效,但市場依舊難改頹勢

  同策咨詢研究部數據顯示,2014年7月杭州商品住宅供應量為63.59萬平米,環比上月下滑21.70%,同比去年7月跌幅為25.60%;成交 29.34萬平米,環比下跌26.02%,與去年7月相比下滑46.12%;成交均價為15139元/平米,環比、同比分別下行2.82%、9.43%。 7月29日杭州取消限購政策,主城140平以上放開限購,蕭山余杭地區全部解禁。從7月各周數據來看,前三周成交量基本都在11萬平米左右,而限購政策取 消后一周(7月28日至8月3日),成交量升至17.53萬平米,可見限購政策在短期內對市場影響頗有成效。但縱觀整個7月,杭州成交量持續走低,跌入本 年度第二低位,供應量雖也大幅下滑,但供求比依舊較高,仍然高庫存壓頂。開發商雖堅持低價“跑量”,但市場仍未回歸到“量”上。預計8月開始,受限購政策 取消的影響,市場會有一定程度的好轉,但要真正回歸到“量”上,仍需要開發商堅持“以價換量”,在定價上更加貼近市場,讓購房者獲得更多的“實惠”。

  典型城市:青島——限購松綁,市場有望回暖

  同策咨詢研究部數據顯示,2014年7月青島商品住宅供應量為26.59萬平米,環比上漲7.74%,同比去年7月大幅下跌79.87%;成交 63.82萬平米,環比上揚20.37%,同比下行13.65%;成交均價為9874元/平米,環比下滑7.80%,同比上漲12.73%。 在經歷了上半年成交乏力,而供應持續上升的雙重壓力下,青島已連續5個月突破1500萬平米的庫存量,遠高于全國大部分城市。而在巨大的庫存壓力下,青島 開發商的促銷力度也不得不有所增強。7月份,島城各片區特價房秒殺、限時優惠、特惠讓利、下定返現、看房團等促銷活動應接不暇,青島樓市新盤降價范圍和幅 度正在不斷加速,致使本月青島市商品住宅成交量出現小幅回暖。 同時,7月31日,青島市國土和房屋管理局宣布對限購政策進行松綁,規定自8月1日零時起,對黃島區、城陽區(含高新區)住房(含新建商品住房和二手住 房)放開限購政策;對市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以上(含144平方米)的住房放開限購政策,套型面積在144平方米以下的住 房繼續執行限購政策。預計隨著限購的松綁,被抑制的需求將會逐步釋放,而在政策的刺激下,購房者的觀望氣氛將會減少,會有一波復蘇的痕跡。

  典型城市:西安——限購松綁效果有限,降價跑量仍為上策

  同策咨詢研究部數據顯示,2014年7月西安商品住宅供應量為173.58萬平米,環比上月大幅上漲155.64個百分點,同比去年7月上漲 108.39個百分點;成交90.93萬平米,環比上月小幅上揚3.71%,與去年7月相比下滑21.82%;成交均價為6536元/平米,與上月相比小 幅上揚0.74%,同比去年7月下跌10.55%。 西安本月成交量與上月基本持平,但供應量大幅增長,這對于已經高庫存的西安而言,無疑是雪上加霜,降價跑量仍是目前主調。7月25日西安市住房保障和房屋 管理局對限購政策進行松綁:一是來西安市就業、創業的普通高校畢業生,在西安市無住房的,可購買一套住房;二是居民家庭為改善居住條件購買房屋時,可不再 申報其已擁有的非成套住房、磚混結構住房或60平方米以下的住房;三是加快小套型房屋和二手住房市場流通,60平方米以下的住房和磚混結構二手住房可由居 民家庭根據需要自主購買。因此,限購松綁主要是對60平米以下的剛需市場產生作用,但是根據同策咨詢研究部的數據顯示,從2012年至今年1-7月近三年 西安的新房市場來看,60㎡以下住房成交套數比例分別占到全市的7.9%、11.9%、10.1%左右,總體來看在10%左右,故西安取消60㎡以下住房 限購,市場影響面至多在10%,影響面并不大。即使10%的家庭當中有一半臵換新房,由于這些需求不是集中入市,短期內來看,整體市場也不會因為這些改善 需求的入市有比較大的提振。

  庫存量走勢:存量小幅上揚,存銷比增至16.24個月

  截止2014年7月,我司監測的15個二線城市商品住宅累計存量為16769.04萬平米,環比上月上漲1.34%,同比去年7月上揚 44.44%。 7月二線城市樓盤供應量雖有所下滑,但幅度不大,導致存量依舊走高。按照近三個月的二線城市商品住宅累計去化速度來看,當前存銷比為16.24個月,較上 月存銷比進一步擴大,主要是武漢、天津、西安等城市存量繼續走高,而部分城市成交量在限購松綁刺激下雖有所回升,但幅度較小,成交量依舊低位徘徊,供大于 求依舊是二線城市市場普遍存在的狀況,此時,對于開發商而言,應借限購松綁之際,堅持降價跑量,才能逐漸緩解去庫存壓力。


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