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地方積極松綁限購的 “醉翁之意”
來源:證券時報 點擊:0 次 2014-10-28 
[導讀]沈陽松綁限購的“短命政令”一天夭折之后不久,近日又傳出廣州南沙對港澳人士松綁限購、溫州對一手住房松綁限購的傳聞。不出意外的話,廣州、溫州難逃“政府放風-媒體關注-政府辟謠”的怪圈。目前,全國有46個城市

 沈陽松綁限購的“短命政令”一天夭折之后不久,近日又傳出廣州南沙對港澳人士松綁限購、溫州對一手住房松綁限購的傳聞。不出意外的話,廣州、溫州難逃“政府放風-媒體關注-政府辟謠”的怪圈。目前,全國有46個城市出臺過限購政策,2014年以來,包括沈陽在內,有20多個城市有過“松綁限購”的傳聞。但是,至今沒有一個城市敢明目張膽地公開宣稱放松限購政策。

  在地方政府是否有權限放松限購的問題上,今年3月份“兩會”提出的“分類調控”已經給出了明確的答復,即對于那些供應過剩、供求關系失衡的城市,當地政府要從防范風險的角度出發,自主調整樓市政策。而且,在如何執行“分類調控”的問題上,近期住建部也給出了操作的基本原則。在6月4日召開的國新辦新聞發布會上,住建部總經濟師馮俊對于未來地方政府如何調整樓市政策做出了表態,即各地調整樓市政策的總基調是“始終鼓勵保護消費需求,遏制投資需求”;是否取消限購的問題,每個地方根據自己的實際情況做出判斷;庫存量大、供過于求的城市要執行好首套房最低首付款比例、貸款利率優惠的政策。

  既然限購取消與否的權利在地方政府,若本地樓市供應過剩,地方就可以手持管理層授予的“尚方寶劍”來取消限購政策。從天津放松濱海新區限購、沈陽放松全市限購,以及這次廣州傳言的放開南沙新區限購來看,這幾個地方樓市的一個通病就是供應過剩、供求關系失衡。筆者日前曾去過濱海新區和廣州南沙,雖貴為國家級的新區,但這兩個新區產業發展規劃的落地工作還未見動靜的情況下,樓市卻先行發展起來,目前看已經成為區域性的“空城”。由于基礎及配套設施建設嚴重滯后,而且這一局面在一兩年內難以改觀,這兩個區域應該屬于庫存量大、供過于求的區域。

  沈陽的問題就更嚴重了。根據上海易居研究院的數據,截至今年5月底,沈陽新建住宅庫存為1828萬平方米,遠超京滬,僅次于天津的2110萬平米,庫存在全國排名第二。按過去6個月的移動平均銷量,上述庫存需要22個月才能去化完,與杭州和天津相近。后續供應規模更大,截至2013年,沈陽的房屋施工面積為11568.3萬平方米,按照當年2262.3萬平方米的商品房銷售規模,即便未來不增加土地出讓,存量后續供應也要5年才能消化完畢。但作為一個老工業城市,人口偏老齡化、產業升級慢,沈陽住房需求本身有限且過去幾年過度釋放。2010年至2013年,沈陽銷售面積接近8000萬平方米,超過上海、武漢等城市,而其常住人口為826萬人,需求或提前透支,在巨大的庫存面前,未來市場可能面臨需求動力不足。

  既然是否取消限購的決定權在地方,而上述三地松綁限購也符合“分類調控”的基本原則,而且作為控制房價快速上漲的短期性、行政性應急措施,限購已經不適應目前樓市下行的大環境,為何地方政府不僅不敢公開發文松綁限購,而且還步調一致地事后否認松綁限購的傳言,放松限購真的是不能觸碰的紅線嗎?

  道理上講,地方政府根據本地樓市實際情況,自主調整政策(包括限購)不假;庫存壓力大、供應過剩的城市,為防范供應過剩風險可以調整政策(包括限購)也不假;而限購作為行政干預措施,其弊病也為各方所指責,應當適時退出這也不假。假的卻是地方政府如此積極松綁限購,打的是“分類調控”、“自主調控”、防范樓市風險、取消行政干預等等這些堂而皇之、邊界廣泛但內容卻無法控制的正能量口號,而其背后的目的卻是對于傳統增長模式及其自身利益的迷思而不悔改。

  地方政府松綁限購,其表面上看是為了緩解樓市疲軟的局面,根本的目的卻是希望樓市繼續走上繁榮的通道,以此來刺激土地出讓、政府融資、固定資產投資增長,最終實現經濟增長、稅收增長和官員自身利益這三重目的。因為,若樓市量價疲軟,將直接導致開發商緊縮拿地,新開工和施工等房地產建設活動也急劇放緩。這樣的話,政府靠土地抵押也無法實現、全社會固定資產總投資也迅速下滑,實現政府“宏圖大志”的一些項目也無法上馬,不僅舊債無法償還,稅收和經濟增長這兩個考核政府要員業績最主要的指標也無法完成,官員個人的政治經濟利益也就無法實現。

  因此,地方政府挖空心思地圖謀松綁限購,用意不在對癥下藥地解決當前樓市存在的問題,也不在防范樓市風險和促進樓市長期健康發展,更不在通過緩解樓市下滑來為經濟“調結構、促轉型”戰略留足時間和空間,而在于以樓市為工具來維護傳統的經濟增長模式和自身的經濟政治利益。

  以天津和廣州這兩個城市為例,上述兩個城市設立的濱海新區和南沙新區,均為國家級的新區。其中,濱海新區是國務院批準的第一個國家綜合改革創新區,承擔著創新科技、發展高端產業、打造我國第三增長極等科學發展排頭兵的重任;而根據國務院的批復,廣州南沙新區承擔著建設成為粵港澳優質生活圈和新型城市化典范、以生產性服務業為主導的現代產業新高地、具有世界先進水平的綜合服務樞紐、社會管理服務創新試驗區,打造粵港澳全面合作示范區等綜合改革和發展的重任。

  但是,在新區批復后的發展過程中,我們并沒有看到其在國家賦予的歷史使命上有多么大的進展。而且,在新區開發和建設的過程中,基礎設施、產業規劃、改革措施并沒有先行和實質性落地,反倒是房地產借機掀起了一波又一波的泡沫化浪潮。在樓市步入下行周期后,被樓市泡沫帶動的經濟虛假繁榮而掩蓋的問題開始暴露:通過發展房地產來拉動投資和稅收、經濟增長,依然是地方政府最為看重的工具,即便是廣州、天津等前沿城市也概莫能外,更別提南寧、銅陵等中小城市,而改革和創新的任務一直以裸泳的狀態在推進,甚至被有意無意地遺忘。這個時候,如果允許放松限購,只有一個結果,那就是“調結構、促轉型”的重任漸行漸遠。


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