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樓盤降價房企破產很正常 房價持續漲才不正常
來源:新華網 點擊:0 次 2014-04-22 
[導讀]一季度,房地產市場并不平靜。來自權威部門的判斷,依然是總體平穩,但樓市分化呈現延續態勢,崩盤之說頻頻出現,限購是否取消爭論不斷……   種種跡象表明,房地產市場再次處于十字路口,走勢牽動人心,政策

 一季度,房地產市場并不平靜。來自權威部門的判斷,依然是總體平穩,但樓市分化呈現延續態勢,崩盤之說頻頻出現,限購是否取消爭論不斷……

  種種跡象表明,房地產市場再次處于十字路口,走勢牽動人心,政策備受矚目。

  市場分化在延續 加劇之勢漸顯現

  盡管國家統計局關于一季度房地產市場的最新數據尚未公布,但房地產市場分化將呈現延續態勢,已成為共識。

  從國家統計局公布的數據來看,前2個月全國新建商品住房價格環比下調的城市,大部分是三四線城市。

  來自權威部門對90個城市的監測結果顯示,北京、上海、廣州、深圳等一線城市商品房累計可售面積消化周期基本在10個月,而三四線城市這一周期更長,個別城市甚至超過2年。

  中原地產首席分析師張大偉說:“市場已經出現了明顯的四不均:需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。”

  根據中原地產的監測,今年前3個月,10家標桿房企在一線、二線、三四線城市的購地金額占比分別為62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比,一線城市購地金額的占比增加了24個百分點,二線城市占比下滑了28個百分點,三四線城市占比微增4個百分點。

  與此同時,房地產企業業績的分化也日益加劇。張大偉說:“布局在一、二線城市的房企業績依然上漲,但布局在三四線城市比較多的房企業績上漲乏力。”

  中國社會科學院副研究員陳飛表示,樓市分化現象凸顯,反映了房地產市場趨于理性。一方面,由于住房價格波動體現出各類城市經濟社會發展水平、公共服務質量等的差異,也反映出消費者更加理性。另一方面,一年多來,國家房地產行業政策的穩定性,使得市場預期相對穩定,三四線城市房地產市場的投機性逐漸被擠出。

  樓市崩盤不成立 風險隱憂需警惕

  杭州個別樓盤降價,北京個別樓盤由精裝修改為毛坯房出售,三四線城市庫存量大,種種現象,引發社會關注。這是否意味著房地產市場拐點已現,三四線城市面臨崩盤呢?

  權威部門認為,這些現象還是局部,個別項目的變化,不能說明拐點已經出現。以杭州為例,去年以來,供應量特別是新區供應量很大,因此開發商采取降價促銷,盡快結清尾盤。

  陳飛說:“個別企業因資金鏈條脆弱,出現降價銷售甚至出現企業破產、爛尾樓等現象,這是市場體制下行業內部調整的正常現象;房地產價格的持續高漲恰恰是房地產市場不正常的表現。”

  他表示,隨著《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》的出臺,城市體系日趨完善,區域內部城市間一體化的進程加快,一體化、同城化趨勢日益明顯,都市圈內的三四線城市尚有很大的發展空間。

  不過,對于三四線城市存在的樓市風險,受訪各方都表示,應高度警惕。

  來自中原地產的監測顯示,營口鲅魚圈區至少有50個樓盤在售,若以每個樓盤20萬平方米的建筑面積估算,這里的開發面積已超過1000萬平方米,區域整體出現全面過剩。

  權威部門官員說,一些三四線城市前期供應量太大,本地居民基本有房子,新移民購買能力較弱,過度透支若干年的供應,肯定有風險。

  國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為,防止土地供給過剩是下一步三四線城市需要重點防范的主要風險。她提醒,要特別注意避免在房地產投資增速規律性回落的時候,盲目的刺激,繼續增加供給,這會加劇供給過剩,增加房地產泡沫風險。

  限購松動有爭議 分類調控成共識

  對于福建省出臺新政策,以此松綁樓市的消息,福建省建設廳日前予以否認,稱毫不知情。

  一季度,由于部分城市房地產市場交易量下滑,限購政策松動甚至取消的傳聞,頻頻出現。

  據住房城鄉建設部介紹,目前全國有49個城市實施限購政策,其中15個地級城市,34個為省會城市和計劃單列市。

  陳飛認為:“限購政策目前在一線城市仍然必要,對于住房庫存量較大、城市人口增加緩慢的城市,可適度減少供應量,放松行政管控措施。”

  張大偉認為,房地產市場已經告別了絕對短缺,投資者也逐漸謹慎。放松限購等措施可能會短期刺激市場回暖,但也可能很快再次出現大跌。

  盡管限購政策是否退出有爭議,但突出分類調控,已經成為共識。

  陳飛說,要根據各城市住房價格中長期走勢、住房保有量和人口數量變動以及城市功能實施分類調控、因城施策。對于住房供給短缺嚴重、住房價格持續走高的城市,堅持限購、增加住房供給。

  權威部門官員也表示,針對當前房地產市場形勢,一方面要督促房價居高不下、上漲壓力大的城市,增加供應,特別是增加普通商品住房供應。而房價開始下跌的城市,要注重消化存量,控制新開發總量。另一方面,加大住房保障力度,推動共有產權住房建設。

 
 
 

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