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分類調控進入“實踐期”
來源:中國建設報 點擊:0 次 2014-08-01 
[導讀]繼溫州傳出上報松綁限購的方案后,日前據媒體報道,長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。在“分類調控”背景下,持續4年之久的“限購令”似乎出現松動跡象。   然而在對相關信息進行核實的過

 繼溫州傳出上報松綁限購的方案后,日前據媒體報道,長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。在“分類調控”背景下,持續4年之久的“限購令”似乎出現松動跡象。

  然而在對相關信息進行核實的過程中,長沙市住房和城鄉建設委明確對媒體否認“長沙醞釀和討論松綁限購的可能性”,同時答復:“暫時未進行這方面的事務”。與此同時,山東省住房和城鄉建設廳相關工作人員也在接受當地媒體采訪時表示,并沒有接到要對樓市限購令松綁的相關通知,也就是說,目前該省濟南市和青島市將繼續執行既有的樓市限購政策。

  調控“主權”正在回歸地方政府,但究竟如何分類并調整方向,特別是涉及限購政策,卻顯得格外敏感與慎重。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹日前表示,分類調控的難點在于要深入研究當地住房市場特點,準確預判市場發展的趨勢和風險。如果判斷失誤就有可能分錯類,調錯方向,反而加劇市場的不平衡。

  市場下行引發“試探”

  目前,在全國性重點房企中,已有26家房企公布了今年的銷售目標,其中一半房企的目標為低增長,銷售目標的保守印證了房企對2014年市場不確定性的判斷。

  事實上,每當房地產市場出現下行,就會有市場聲音要求放松調控。溫州已是連續31個月房價下跌,杭州部分樓盤降價直接引發購房者非理性的砸售樓處等事件成為市場轉向的信號,商品房成交低迷,直接影響到當地的稅收和下游產業的消費,更為重要的是影響到地方土地財政的收入。本輪限購松綁傳聞始于溫州,實際上在今年浙江省兩會期間,就有代表和委員強烈建議取消或弱化限購,而在全國兩會期間,溫州市委副書記、市長陳金彪更把類似的聲音帶到北京。他表示,溫州的資金有很多沉淀在房地產市場,房價一旦出現斷崖式下跌,最后實體企業就會融不到錢,建議國家實行差異化的樓市調控政策。

  事實上,盡管長沙否認松綁限購的說法,但證實了曾在早些時間召開了房企溝通會,并透露了一系列促進房地產市場穩定發展的政策正在醞釀。而上海克而瑞機構杭州負責人劉晨光則證實,浙江省有關方面近期也召集了房企代表進行調研和溝通。從零碎的市場信息的整理不難發現,各地積極響應分類調控已經進入實質性的“試探”階段。

  此前,自本輪調控政策出臺以來,“限購令”已在40多個城市進行推廣和落實,期間從未放松,在2013年第四季度,其中10余個城市甚至進一步收緊了限購政策。而各地一些試圖松綁的嘗試基本都被迅速叫停,或以“誤讀”為終。

  “松綁”或難救頹勢

  分類調控在兩會期間的提出,為房地產平穩健康發展明確了未來的基本方針,但目前而言,如何分類,分類之后各自采取怎樣的政策調整,目前還沒有相對具體的方向和指令。秦虹表示,各地在制定調控政策時要重點在于調整供應結構,各地方政府在進行樓市分類調控時應從產業發展入手推動經濟發展,而不能一味地依賴土地收入解決財政需求,住宅建設用地的供給必須依據需求決定。

  有業內專家稱,目前全國房價漲幅收窄和下跌城市數量不斷增加,是樓市進入調整階段的重要指標。本輪“松綁”限購的討論,更多意義是地方政府在給開發商打氣,從而穩定房地產市場。

  一方面,在樓市“雙向調控”的大思路下,限購政策可能存在一定的松動空間,但空間很小,最多是糾偏誤傷剛需的政策,因為樓市去投資化的大方向不會改變。

  另一方面,對于放松限購本身,業內不少專家也認為不會對市場起到立竿見影的“反轉”作用。湖南不動產商會秘書長李詠就表示,長沙房地產業界人士雖然對“價升量跌”的本地樓市現狀感到焦灼,但對松綁限購的意愿并不迫切。“原來長沙的限購政策就并不嚴厲,所以松綁與否對市場影響并不大。”

  而在杭州,據當地市場人士介紹,在本輪調控前該是市場投資性購房比例在40%左右,但隨著調控深入,杭州目前樓市純投資客已經很少。通過幾次集中價格調整,部分被壓抑的市場需求也得到了釋放,因此杭州樓市整體需求已顯疲態,受實際需求不足的影響,即使取消限購,對市場的拉動作用也有限。如果限購松綁,房企會在剛開始的幾個月積極“搶收”,但后續需求不足的問題仍難以回避。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,對于非熱點城市尤其是庫存比較大的城市,比如部分二線城市、大多數三四線城市等,未來中央或將允許“試探性”的限購定向寬松政策出臺,但通過控制土地供應,調節未來市場供求關系,才是去庫存、使整個市場供求關系回歸至相對比較合理的水平的最重要手段。“寬松政策出臺,以刺激市場進一步好轉,但后期也有可能面臨階段性調控收緊的風險。”

  ■伊迪/文

(作者:伊迪) 

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