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三四線部分樓盤直降30萬 當地炸開了鍋風險暴露
來源:第一財經日報 點擊:0 次 2014-07-31 
[導讀] 余姚樓市艱難時刻   陳周錫   上周四,在浙江省余姚市一個公交車停靠站點,一張印著“總價99萬,買別墅送牟山湖”字樣的樓盤廣告,吸引了不少市民駐足觀望。   別墅賣價之低,甚至僅相當于市區一套百余

  余姚樓市艱難時刻

  陳周錫

  上周四,在浙江省余姚市一個公交車停靠站點,一張印著“總價99萬,買別墅送牟山湖”字樣的樓盤廣告,吸引了不少市民駐足觀望。

  別墅賣價之低,甚至僅相當于市區一套百余平方米的普通住房價錢,一下子在余姚炸開了鍋。

  打出這則廣告的樓盤,為余姚市世茂牟山湖項目,距離市中心大約15公里,這次主推B、C地塊230套別墅,建筑面積約為183平方米/套。

  一位知情人士告訴《第一財經(微博)日報》記者,本月底之前,世茂牟山湖項目230套別墅,一次性降價40%以上開盤銷售。售樓人員小徐對記者說,230套別墅平均售價在150萬元/套左右,其中至少5套價格為99萬元/套,而此前內部的定價為220萬元/套以上,最便宜的也要170萬元/套。

  在業界人士看來,這次世茂牟山湖別墅大降價,只是揭開了余姚樓市“綜合征”的冰山一角。

  一次性降價40%

  目前,余姚市區新建商品房的價格,在9000元/平方米~14000元/平方米之間。本報記者了解到,一些本土房企開發的別墅、排屋價格仍在兩三萬元,基本處于有價無市狀態。

  此次,一次性、大規模降價40%以上,令世茂牟山湖這230套別墅的“身價”,僅等同于市區一套普通商品房的總價。

  “公司希望盡快回款。”世茂牟山湖項目售樓員小徐說,按每套均價150萬元出售,B、C別墅群只能勉強保本。他說,該地塊樓面地價接近4000元/平方米,建好后每套別墅成本至少在130萬元以上,“賣99萬元,至少要虧損30萬元左右。”之前牟山湖周邊別墅售價,每平方米都在兩三萬元左右。

  余姚世茂牟山湖項目,開發商是世茂房地產控股有限公司(00813.HK,下稱“世茂地產”)。小徐說,2012年世茂地產取得該項目地塊,總占地面積約500畝,每畝成本價170萬元,分A、BC、H三個片區進行開發。2012年底,世茂牟山湖項目A片區124套別墅開盤,均價在2萬元/平方米左右。

  小徐坦言,去年世茂地產寧波片區剛完成銷售指標,今年總公司銷售目標又有所提高,在行情不如去年情況下,今年寧波片區的銷售壓力非常大。資料顯示,去年世茂地產營業額為415億元,同比增長44.9%。然而,今年1、2月份,世茂地產銷售額30.6億元、27.1億元,分別同比下降26%和17%。

  庫存承壓極限

  世茂牟山湖別墅大幅降價銷售的消息,牽動了余姚樓市敏感的神經。

  之前余姚“太守名府”豪宅,每平方米銷售價格在26000元。去年12月份,該樓盤下調6000元/平方米進行促銷,結果令很多購房者難以接受。該售樓處里擺放的樓盤模型,被激動的業主砸裂成好幾塊。

  知情人士向本報記者透露,為緩解銷售壓力,之前世茂地產寧波公司計劃市區某樓盤降價2000元/平方米銷售,當地政府獲悉后介入,此事只能作罷。“選擇余姚項目降價銷售,主要在于產品為別墅項目,且偏離市中心,相對來說各方壓力會小些。”

  “供應量太大了,房子太多了,現在余姚樓市處在很艱難的階段。”一位余姚市住建局相關科室人員接受《第一財經日報》記者采訪時說,今年銷售形勢不好,房企呼聲、壓力都比較大。

  “商品房銷售形勢低迷,可售存量商品房大量積壓。”一份余姚市房地產開發企業協會資料顯示,目前余姚可售存量住宅約為10750套、150萬平方米;竣工未售約60萬平方米;去年新開工約130萬平方米;另外,還有大量的拆遷安置空關房,初步統計約為110萬平方米、7000套左右。

  另據寧波愛地房產咨詢有限公司統計,今年3月余姚存量商品房21050套,約為慈溪、象山、寧海和奉化的3.28、2.93、5.69、36.86倍,占上述5個縣市總量的54%。3月份,余姚新增供應量584套,是其他4個縣市總和的1.59倍。

  上述余姚市住建局人士說,去年余姚商品房銷售大約60萬平方米,按此計算,庫存商品房至少需要消化兩三年。而寧波房產咨詢機構人士預測,之前余姚每年商品房銷售在20萬~60萬平方米之間,按此計算,存量商品房至少可以消化五六年以上。

  寧波愛地房產咨詢有限公司統計,去年1月份,余姚住宅成交價格10816元/平方米,到今年3月份價格已下降至9235元/平方米。

  值得關注的是,一位余姚市官員認為,目前余姚每戶家庭至少擁有兩套房子。再加上,房源遠遠供大于求,房子不再是百姓“投資品”,外來購房者需求量小,意味著潛在購買力在下降。“余姚房地產目前這種狀況,也是三四線城市面臨的共性問題。”

  余姚市房地產開發企業協會資料顯示,目前,余姚房企在當地銀行的貸款總額達157.6億元,同比增長28.24%,企業、銀行壓力都很大。由于當前房地產企業資金周轉困難,有的甚至無力償還銀行貸款,一些企業已面臨資金鏈斷裂的困境。

  系統性風險暴露

  目前,余姚市常住人口只有一百余萬,卻有8個大型城市綜合體,以及足夠四五年消化的庫存商品房。事實上,類似余姚的城市大開發、商品房高庫存等狀況,在國內三四線城市多有存在。現如今,在商品房銷售形勢低迷的情況下,一些余姚本土房企已面臨資金鏈斷裂困境,而大型外來房企則抓住機會大打“價格戰”。

  上個月,余姚市房地產開發企業協會“上書”市政府“火線救援”,提出回購商品房用于拆遷安置房、放寬限購限貸等建議。該協會一位負責人對本報記者說,幾乎當地所有知名制造企業均參與了余姚房地產開發,房價大幅下跌或將危及余姚實體經濟,產生系統性風險,導致經濟陷入惡性循環。

  上述余姚住建局官員表示,近幾年來,幾乎有名、大的余姚實體企業,均以參股、投資、合作開發的形式參與了房地產開發,現在房子賣不出,資金都壓在里面。“目前已殃及到不少實體企業,這將對全市經濟帶來更大的影響。”

  “房地產已經捆綁了整個余姚經濟。”該官員稱,2010年高峰時,余姚市土地出讓金超過100多億元。目前,當地收稅20%以上來自房地產。

  與此同時,官方數據顯示,余姚經濟社會發展總體保持平穩。

  余姚市政府報告顯示,去年余姚GDP為749.63億元,同比增長7.3%;公共財政預算收入106.34億元,同比下降5.8%;公共財政預算支出74.59億元,增長10%;完成固定資產投資440.06億元,增長21.7%,其中完成房地產開發投資133.03億元。

  “官方數據還是很不錯的,但下面的企業已經非常困難了。”一位余姚市官員對《第一財經日報》記者說,在當前房企資金鏈非常困難之際,相關部門對房地產企業進行土地增值稅預征,“一些余姚房企已經做好了破產的最壞打算。”

  上述官員說,2008年之前,余姚房地產發展是比較正常的,房價也是比較穩定的。然而,4萬億刺激政策后,當地推地數量很大,房價、地價也在成倍上漲,2010年“太守名府”樓面地價高達17000元/平方米,成為當地“地王”。

  也就在這幾年,余姚本土房企的“壟斷開發”格局被打破,眾安、華潤、萬達、世茂、保利、綠城等相繼在余姚“瘋狂”拿地。余姚市房地產開發企業協會資料顯示,2009年至2013年,外地房企余姚拿地2140畝,是本土房企城區拿地面積的3倍以上。

  這些招商引資過來的大型房企,其議價空間、融資能力等優勢明顯,拿地成本至少低于本土房企的30%以上。同時,大型房企在提升余姚城市品質的同時,也在大大擠壓本地中小房企生存空間,令余姚樓市進入“房企大鱷競爭”階段。

  一家余姚當地房企負責人向本報記者坦言,余姚開發量太大,已經沒有他們的生存空間。今后他們開發項目要么向一二線城市轉移,要么退出房產市場。

  如今,余姚聚集著萬達、華潤萬象、保利、財富廣場、河姆渡廣場等8個城市綜合體,建筑面積至少在200萬平方米以上。上述余姚市官員說,余姚消費體量不是很大,一兩個城市綜合體已經足夠,如今8個城市綜合體實在太多,至今已開業只有萬達1家綜合體。

(第一財經日報)


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