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多個三四線樓市面臨崩盤 房企退守一二線
來源:證券日報 點擊:0 次 2014-04-22 
[導讀]有市場分析人士表示,三、四線城市房價開始出現調整先兆,多城房價環比下行,個別本地房企開始以房抵債   ■本報記者 王麗新   “我們幾家原來把錢集中起來借給了一家開發商,但兩年期到期后,這家開發商無

 有市場分析人士表示,三、四線城市房價開始出現調整先兆,多城房價環比下行,個別本地房企開始以房抵債

  ■本報記者 王麗新

  “我們幾家原來把錢集中起來借給了一家開發商,但兩年期到期后,這家開發商無錢還債,追繳半年多之后,無奈之下,我們接受了以房抵債。”吉林省長春市李先生向《證券日報》記者透露,“抵債的房子作價比市場高很多,我賣了半年也沒能以市場價格賣出去”。

  事實上,正如李先生所言,現在多個三、四線城市房價開始走下坡路,庫存高企卻難以消化。此外,部分二線城市也由于大型開發商侵入,加之庫存急速膨脹,個別本地房企頂不住壓力開始下調在售樓盤銷售價格。

  “營口、常州、連云港等多個三、四線城市樓市面臨崩盤,綠地集團、恒大地產以及保利地產等全國一線房企折戟連云港。”中原地產首席分析師張大偉表示,目前多個大型房企已經撤離三、四線城市,且集中退守一、二線城市”。

  三、四線城市高庫存壓頂

  “近兩年,多地政府都有造城計劃,甚至一個五線城市都在力爭旅游大盤項目落地。”某地方政府人士向《證券日報》記者透露,這種大盤開發計劃動輒幾十億元,甚至超過百億元。然而,有的項目開發不足30%就暫時停滯,再次動工時間卻無法確定。

  “遼寧省營口市鲅魚圈至少有50個樓盤在售,若以每個樓盤20萬平方米的建筑面積估算,這里的開發面積已超過1000萬平方米。”張大偉向記者表示,該區域人口和外來人口都不足以消化如此巨量的供應,該區域整體出現供給全面過剩現象。

  事實上,2014年以來,自杭州首次出現房價下降之后,常州、營口、連云港甚至秦皇島等地房價都開始顯現出走下坡路的跡象。即使是房價堅挺的北京,成交量也明顯下滑,且房企推剛需項目入市時已經調低原定銷售價格,“平價走量”心理占上風。

  據悉,2月23日,常州雅居樂星河灣率先降價,推出5、6、8、10四棟樓,最低價5380元/平方米。在這部分房源中,精裝房均價12500元/平方米,毛坯均價降至約7500元/平方米,個別房源低至5380元/平方米。

  對此,張大偉表示,三、四線城市房價已經明顯開始出現調整先兆。統計局數據顯示,全國房價環比下調的城市達到了6個,其中大部分是三、四線城市,預計這些城市的樓市將會陷入整體低迷狀態。特別是庫存嚴重的城市,人口新增放緩的城市,房價短期內很可能再度下調。

  更為值得注意的是,《證券日報》記者獲悉,長春以及黑龍江鶴崗市都出現了以房抵債的開發商,尤其是個別本地開發商,資金鏈岌岌可危。

  “從連云港樓市目前的市場情況來看,綠地集團、恒大地產、保利地產、卓越集團等全國一線地產企業可謂集體折戟。”有業內人士向記者如是表示。

  大型房企退守一、二線城市

  事實上,泰禾集團董事長黃其森曾向記者表示,全國樓市已經出現嚴重分化。一、二線城市和三、四線城市出現分化,而且一、二線城市之間也已經出現分化現象。

  對此,張大偉表示,一、二線城市房價整體依舊上漲,但三、四線城市房價已經平穩,甚至顯得冷清。而從全國房地產市場看,很多城市的庫存積壓已經非常嚴重,局部三、四線城市市場醞釀崩盤風險。

  事實上,中原地產監測的一組數據顯示,2014年3月份,10家標桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元,為近19個月新低。

  上述業內人士認為,這主要是由于3月份土地供應處于低位,加之今年春節以來樓市觀望氛圍濃厚,房企在銷售額達不到預期的情況下,購地熱情急速退燒,且開始轉向謹慎,尤其對三、四線城市的投資布局,大型房企可謂集體撤離。

  “我們原來在石獅有多個項目,但經過近兩年大型開發商的搶占市場的快速布局,我們認為石獅樓市已經接近飽和,因此已經決定放棄石獅,快速消化現有尾盤存貨后,不再去新增項目。”某房企高層向《證券日報》記者表示,相反,“我們今年初就在上海拿了一塊地,一、二線城市將是我們今年拿地布局的重點區域”。

  事實上,從泰禾集團加速北京、上海拿地的舉動也可以窺見一二。今年以來,其所拿地塊除其大本營福州外,多數資金都投向了北京和上海。

  中原地產監測數據顯示,2014年前3個月,10家標桿房企在一線城市、二線城市、三線及四線城市的購地金額占比分別為62%、5%和33%。與去年下半年的占比情況相比,一線城市購地金額的占比增加了24個百分點,二線城市占比下滑了28個百分點,三線及四線城市占比微增4個百分點。

  張大偉認為,由此可見,標桿房企對一線城市后市仍持續看好,而近期杭州、常州以及成都等城市降價風潮的出現,致使開發商在二線城市購地轉為謹慎。


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