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云南房企面臨升級換代 開發商轉型求“自救”
來源:昆明信息港 點擊:0 次 2014-04-04 
[導讀] 云南房地產行業經過十多年的發展,已經達到了一定的規模和水平,進入到一個全面升級換代的發展階段。對于想要在驚濤駭浪中有長遠發展的企業來說,不能把希望寄托在市場好轉和政府救市上,開發商唯一的出路是“自

  云南房地產行業經過十多年的發展,已經達到了一定的規模和水平,進入到一個全面升級換代的發展階段。對于想要在驚濤駭浪中有長遠發展的企業來說,不能把希望寄托在市場好轉和政府救市上,開發商唯一的出路是“自救”,自救的方式有新的資源和投資組合、產品升級換代、多元化經營或者合理轉型等等。但自救的主要方式應該是“創新”。在思想創新的基礎上可以進行產品、技術、融資、管理、戰略等五大創新。

  產品多元創新增加價值點

  關鍵詞:建筑、戶型、配套、業態組合

  先行版本:德潤·朗悅灣細節刻畫、藍光COCO蜜城放大戶型功能

  “德潤作為國際化的港資企業,入昆后也延續集團“建筑延伸人文”的理念,譬如媲美豪宅標準的外立面、明廚明衛、雙開關、衛生間干濕分離等,注重環境的營造并賦予其濃郁的文化內涵,這就是朗悅灣產品的創新之處。”德潤·朗悅灣副總經理張良玉介紹到。

  的確,近兩年來萬科、中海、綠地、龍湖、萬達等成熟度較高的全國品牌大舉入昆后,本土房企以全國性品牌為榜樣迅速成長這一趨勢顯得更為明顯。像今年保利、中海、藍光等很多開發商都在重點推廣的高贈送面積,旨在放大房型的功能性和高性價比,而以實力、同德、奧宸為代表的本土房企也不甘落后,屢有突破。

  近年昆明高速增長的城市綜合體更是把產品組合的創新看做重點。甚至以住宅為主的項目也大量植入了步行街、學校、公園等配套產品。以萬達為例,其公寓、購物中心、娛樂、寫字樓、酒店等多元物業的組合配以訂單商業、頂級商管,其成功獨特創新的商業規劃設計,高級別的定位在昆明西山萬達廣場每種產品數次開盤很快售罄得到了印證。

  突破方向:合理規劃、科學建設、適度消費,發展節能省地環保型建筑將是我國房地產產品發展新的方向。

  技術新材料、新技術凸顯“高大上”

  關鍵詞:智能、節能低碳

  先行版本:上海東盟商務大廈地源熱泵中央空調、昆明·萬達雙塔空調新風系統

  技術層面的創新也被越來越多的開發商運用到地產項目的運作中。大量的節能減排高科技材料、產品和技術,例如LED照明技術、太陽能、地熱能、水能和風能實用技術、高效遮陽技術、節能玻璃和門窗、垃圾生化處理和轉化系統、恒溫恒濕恒氧技術和控制系統、自然通風強化系統、智能集成控制系統、氣候適應型圍護結構、再生墻體材料等在昆明很多樓盤中可以找得到蹤跡。

  這些創新技術的運用,又以寫字樓最為典型。上海東盟商務大廈是云南首個商業地產項目采用歐洲先進技術地源熱泵中央空調系統,節能低碳的。云南云錳地產總經理李建斌介紹:“創新技術的運用不僅能使建筑節省能源消耗,也能降低很多生活工作成本,帶來更為便捷舒適的居住或辦公空間。上海東盟商務大廈耗資1.2億引進了地源熱泵中央空調系統,不僅節能減排,還能保持室內恒溫、空氣新鮮保濕,整個項目的外立面由于使用了新型材質的LOW-E玻璃幕墻,能在降低輻射和光污染的同時保證通透性。”

  昆明·萬達雙塔是萬達眾多高端寫字樓中的巔峰力作,引進國際知名品牌空調新風系統、5A級智能系統、助力昆明邁向國際商務時代。

  突破方向:綠色、低碳、科技、環保、可持續發展,是世界的潮流,也是國家一直強調的產業發展方向,是未來人居的必然選擇。

  融資創新舉措打開高速成長通道

  關鍵詞:限貸、信托、上市融資

  先行版本:俊發基金集合信托計劃、萬達債券融資

  過去房地產開發企業的資金來源高度的依賴于銀行貸款,近期由于金融杠桿不斷收緊以及風險控制,開發商的開發貸款和買房按揭都不容易,上市融資也在嚴格控制。在諸多限制條件下,多數房企單純依靠銀行貸款難以為繼,開發商不得不開始尋求融資方式創新。

  “房企資金周轉困難的時候,轉股、合作開發或重組兼并等情況都會出現。”中原房地產經紀有限公司二級市場副總經理方循表示。的確,很多房企單純依靠住宅銷售實現大幅度利潤增長已不可能,未來的利潤增長將更多地來自自有物業租金的回報和物業自身的增值。許多公司已經或者正在轉型向產品多元化發展。像俊發基金集合信托計劃、萬達集團發行債券計劃,都受到很多投資人的看好。

  突破方向:有業內人士指出,目前房地產投資信托基金、房地產債券融資、房地產信托融資、融資租賃、開發商貼息委托貸款等多種融資通道都逐漸被開發商所關注,新的融資通道將為地產開發商開辟一個新的局面。

  管理公司大循環項目小循環

  關鍵詞:人才、協同配合、激勵

  先行版本:龍湖分級管理、實力“全民賣房”

  近年,企業文化管理開始從定性走向定量,但不是片面數據化,而是具體化和精細化。一方面,對企業的文化管理所表現出來的現狀進行分析、評價量化,包括定序、定比、定量、定距等。另一方面,對照差距找到管理的短板,實施具體化和精細化管理策略。

  管理是一個泛概念,不僅涉及企業的體系,更涉及到企業運作體系、人才管理、產品管理等多個方面。以人才管理方面為例,人才競爭更多的是理念性的訴求,但現在開始轉向務實的知識管理和創新人才競爭。在即將到來的畢業季,云南大學、昆明理工大學等幾家高校陸續迎來招商地產、俊發地產、保利等多家房企的招聘,據招商地產方面透露,經過高校招聘,新一輪的人才儲備基本充足。

  其次,行業內也有不少企業內部員工管理的先進案例。據實力集團營銷總監李勇透露,實力采用的“全民賣房”的激勵模式,以豐厚的獎勵,在營銷團隊上實現激勵式的利益鏈

  另外,以計劃運營管理為主線,房企各專業、各任務之間協同配合。2006年后招保萬金等大牌房企建立運營管理部門,以項目運作為主線,形成了由公司計劃、項目計劃、專項計劃組成的分級計劃管理體系。如龍湖對計劃節點進行分級管理,專業運營體系實現了公司大循環、項目小循環的內部管理閉環,打破了專業職能之間的協作壁壘。

  突破方向:房地產企業破局的關鍵,就是要進行企業內功的修煉,順應外部經濟、政策環境的變化,主動進行管理改革和商業模式的創新。

  戰略集團化作戰突出重圍

  關鍵詞:品牌、集團化開發、強強聯合、重組

  先行版本:俊發10城20盤聯動、萬科俊發攜手開發魅力之城、經典7星聯動、實力9星同輝

  “政府各項調控政策的約束和影響力增強,行業內各企業在同一區域的競爭越來越激烈,客戶的需求和維權意識不斷提高,導致企業面臨市場和資金雙重風險,這樣的環境下,企業的實力、核心競爭力、快速應變能力和抗風險能力等都受到嚴峻考驗。這就要求企業在制定發展戰略時,有著先知先覺的能力。”云南實力集團營銷總監李勇表示。

  在昆滇樓市,有著十幾二十年發展資歷的房企不在少數,但是,今天仍然以高姿態站在這個舞臺上的并不多。銀海21年,俊發15年、實力13年……它們不斷壯大的背后,都有一個共同的指向:戰略。正如李勇說,購房者的多產品要求越來越高,這就督促企業不斷在產品方面做功夫。我們看到,超大的贈送面積、精裝修、新風系統、超高的綠化率等提升品質的行為不斷被用到產品設計中,使得產品可選擇性更強。

  2013年,俊發10城20盤齊發、經典7星聯動、實力9星同輝等強勢姿態,更在業界掀起集團化開發、多盤聯動的戰事局面。同時,與之同步的,還有大家眾所周知的各種營銷大戰。文化空間商鋪“租十年送十年”,安寧世貿廣場0首付、同德·昆明廣場“買房送車”,實力壹方城買房送面積等手更是精彩紛呈,贏得購房者芳心,也就意味著贏得了市場。

  突破方向:對于想要在洶涌的波濤中有長遠發展的企業來說,不要把希望寄托在市場變化和政府救市上,開發商唯一的出路是“自救”,自救的方式有新的資源和投資組合、產品升級換代、多元化經營或者合理轉型等等,但最主要方式應該是“創新”,包括經營理念、開發模式、企業文化、發展戰略、品牌建設等一系列的創新。

 


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