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三四線樓市承壓
來源:麗江房網-麗江房產信息網 點擊:0 次 2014-03-24 
[導讀]房企的選擇 日前,30家房企公布的2月份銷售業績合計665億元,環比下降39%,其中16家房企銷售業績同比下降。“值得注意的是,業績下滑最明顯的都是立足于三四線城市的房企,如建業地產前兩月合同銷售額8.51億元,同

 房企的選擇

日前,30家房企公布的2月份銷售業績合計665億元,環比下降39%,其中16家房企銷售業績同比下降。“值得注意的是,業績下滑最明顯的都是立足于三四線城市的房企,如建業地產前兩月合同銷售額8.51億元,同比減少六成。”中原地產首席分析師張大偉對新金融記者表示。

與之相對,30家房企中業績表現較好的房企則大多表示,將更加堅定地進入一線城市,加大在北京(樓盤)、上海(樓盤)等地的布局。

張大偉表示,2014年前兩個月房企銷售業績出現兩個明顯特點,一是銷售漲幅放緩;二是房企業績分化。“布局三四線城市較多的企業,在2014年銷售可能出現比較大的問題。”

壓力之下,房企的自救行動已經開始。建業集團近日宣布,將攜18個城市的57個樓盤以電商名義給出大幅優惠,優惠金額涉及10億元,其中18個城市大多地處三四線。雖然建業方面否認此舉是銷售壓力之下的促銷,認為是在互聯網領域的探索和實踐。但其在樓市淡季增加銷售努力的意圖非常明顯。業內人士表示,如果這些城市的其他企業跟進促銷的話,很可能會形成一輪降價風潮,打破目前市場上的僵局。

整個2013年,回歸一線城市,成為大多數房企喊得最響亮的口號之一。當年北京、上海、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)四個一線城市合計土地出讓金高達5127億元,與2012年相比增長156%。超過了2011年和2012年土地出讓收入總和。四個一線城市均創下各自年度土地出讓收入紀錄。

在中原地產統計的保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海十大標桿房企2013年前10個月拿地數據中,三四線城市土地占比首次低于20%,僅為15%,同比下滑了37%。同期,標桿房企在一線城市購入的土地面積則高達764萬平方米,同比上漲幅度高達146%。這一年,北京、上海各區域的土地價格紀錄不斷被瘋狂搶地的房企打破,任志強依然在抱怨北京的地價上漲過快,央企、國企、民企大佬們則不管不顧的拿地。

“在去年搶地的房企中,有的企業把北京當跳板,在北京沒有項目,都不好意思說自己是全國性房企;有的企業認為北京土地價格再高,也比在下面三四線城市開發項目風險要小;還有的企業,是在北京長時間拿不到地,再不拿地,北京的項目團隊就該解散了。”一位北京老牌房企營銷負責人對新金融記者表示。

三四線迷局

一線城市的樓市和土地市場的熱度支撐了2013年全年樓市紅火。但這并不是全部,廣大三四線城市在2013年這個樓市大年,日子依然不太好過。

中國房產信息集團公布的《中國城市住宅發展前景與風險排行榜》排出的中國房產投資風險最高的50座城市中,有49座是三線城市。“三四線城市人口少、市場容量小,需求有限且供給無限,很多項目在開盤之初就把周邊有支付能力的客戶消耗一空,首次開盤大賣、二次開盤正常、三次開盤蕭條成了普遍現象。”易居中國執行總裁丁祖昱曾生動地形容三四線城市的樓市情景。

在2010年中國房地產市場進入調控常態化階段之后,由于一二線城市大多祭出“限購”大旗,許多房企一度將投資目光投向沒有政策限制的廣大三四線城市。那些以地級市甚至縣級市為代表的三四線城市也對承接全國性房企的投資需求表現出極大興趣,各種新城、開發園區、產業園區規劃雨后春筍般冒了出來。其直接后果就是在兩三年后造成當地樓市供應遠大于需求的局面,其中較為知名的代表如鄂爾多斯(樓盤)、溫州(樓盤)、貴陽、常州(樓盤)等,被媒體多次報道。

中原集團研究中心分析對比了全國40個主要城市最近5年(2009-2013年前11個月)住宅用地供應可建面積與住宅銷售量發現,城市間供求關系存在顯著差異:一線城市最近5年中普遍存在純住宅用地與商住用地供應不足的情況,5年累計供地銷售比僅為81%;二線及三四線城市則出現土地供應過剩現象,且均明顯高于100%。若按時間段分析,二線城市2010年的土地供應已達峰值,大幅供地超過當年住宅銷售面積;三四線城市的土地供應則在2011年達到峰值。

國家統計局數據顯示,2013年末,全國商品房待售面積49295萬平方米,同比2012年末增加12835萬平方米。三四線城市成為庫存增長最快的部分。上海易居房地產研究院發布報告指出,截至2月底,一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2768萬、3089萬和2376萬平方米,同比增速分別為1.3%、18.0%和19.7%。

以鄂爾多斯為例,其自2003年煤價井噴之后,地方政府財政收入不斷增加,便開始大規模老城改造以及造新城運動。當地居民通過拆遷改造獲得資金之后,又將錢投入到新一輪房地產投資和涉及房地產的民間借貸當中,導致當地房價由2003年的1000元/平方米左右,幾年內迅速躥升至1萬元/平方米以上,部分樓盤售價甚至一度超過2萬元/平方米。在煤價下行、房地產調控打壓投資需求的大背景下,鄂爾多斯樓市迅速跌入“冰點”。其面對的現實則是在建商品房超70%停工、存量房與常住人口的比例達到10∶1、新建的康巴什新城房屋空置率超70%、存量消化需要3-5年。

鄂爾多斯市長廉素日前表示,鄂爾多斯當下還有4萬套住宅待售,3年內將不新建商品房。廉素給出的樓市解決方案是,對積壓待售房屋,一方面推出合理降價銷售措施,另一方面鼓勵進駐企業進行團購,并把符合條件、符合國家標準的房屋由政府進行回購,轉為保障性住房。

限制供應,對于庫存壓力較大的鄂爾多斯是無奈之舉。而對于更多供應壓頂的三四線城市來說,減少供應、促進銷售的舉措很可能會被推廣。知名財經評論人葉檀表示,一些小城市增加了房產推銷力度,甚至動用政府力量推銷,說明此前大量庫存未能得到消化,政府為了GDP與地方財政收入大力賣地卻沒有考慮到消費能力,這樣的房地產市場面臨的不是泡沫風險,而是產能過剩,與政府為了推動GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過剩產能沒有什么不同。

國務院發展研究中心主任李偉表示,近兩年來,我國房地產市場分化趨勢越來越明顯。一線城市房價上漲較快,二、三、四線城市房價上漲幅度明顯低于一線城市,且一些二、三、四線城市房地產去庫存化周期明顯拉長,庫存壓力不斷加大。“國內房地產市場已出現明顯變化,鄂爾多斯、溫州等地的問題不是個別現象。應密切關注房地產市場走向,防范房地產市場風險。”李偉表示。

機遇和風險

今年的兩會政府工作報告中,往年的“一刀切式”房地產調控并沒有被提及,取而代之的是根據不同城市實際情況“分類調控”,同時提出通過“三個1億人”的表述明確了未來新型城鎮化工作的三大重心:推動戶籍制度改革、關注社會保障、加大對中西部地區新型城鎮化的支持。

政府工作報告中提出,引導約1億人在中西部地區就近城鎮化,中西部中小城市將迎來新一輪政策機遇期。諸多房企大佬也借此紛紛力挺三四線城市。泰禾集團(000732,股吧)董事長黃其森表示,隨著新型城鎮化的推進,將使三四線城市達到供需平衡。建業地產董事局主席胡葆森也認為,三四線城市樓市不會崩盤,房價也不可能下降。隨著新型城市化在兩會的熱議,這也意味著三四線城市將迎來新一輪的發展機遇。提高產業發展和人口集聚能力,基礎設施需要改進,大量農村人口城市化生活需要滿足其居住需求,而三四線城市相對便宜的地價、地方政府的政策支持,對房企們將有一定吸引力。

“三四線城市也有不同,那些具有產業基礎,對人口有吸引力的城市,風險相對較小,沒有產業支撐,又一味建設新城的城市就會有較大的泡沫。”業內人士表示。

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為,2014年房地產將進入調整期。其理由,一是金融環境偏緊,未來一段時間都會延續穩健的貨幣政策,房地產企業的融資成本會有所上升;二是房價偏高,在房價漲勢放慢的情況下高房價會明顯抑制需求,不僅抑制投資需求,還會抑制自住需求;三是供應過剩,庫存較大。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌則表示,雖然少數地方的崩盤已經出現,但中國房地產整體上不存在崩盤的可能。“我國的人口還在往城市集中,需求還在增加,宏觀經濟仍然處在一個中高速的發展階段,不存在崩盤的可能性。”顧云昌表示。

不動產登記來臨

3月10日,國土資源部部長姜大明在兩會期間接受記者采訪時表示,2014年要建立不動產部際聯席制度,編制統一調劑,6月出臺《不動產統一登記條例》。有消息顯示,國土部已選擇了南京(樓盤)、寧波(樓盤)、鄭州(樓盤)等幾個城市作為試點,2014年年初上述試點城市已經將試點工作列入政府工作計劃。加上此前盛傳的不動產登記局的建立,種種跡象表明,不動產登記已是箭在弦上。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示,《不動產統一登記條例》出臺,將使市場上二手房供應量相應增加。早在2013年初,國務院發文首次明確將出臺《不動產統一登記條例》時,上海當月二手房存量就從131869套躍升至133073套,擠出作用明顯。

“不動產登記后,可在此基礎對各個城市存量‘空置房’做出判斷,可據此對存量‘空置房’采取差別化‘空置稅’措施,或鼓勵其中長期持有出租經營,發揮住房的居住作用,或引導其出售形成市場供應,緩解部分熱點城市市場供求關系緊張的局面。”張宏偉表示。

對于一線城市來說,不動產登記有助于增加二手房供應,緩解供需緊張的局面,對于三四線城市,由于本地居民大都手握二套房以上,且此前投資需求旺盛,不動產登記的出臺,將進一步增加市場上的房源,加大庫存壓力。

2013年,那些曾經在調控中布局三四線城市的房企紛紛重回一線城市拿地,在推高“北上廣”地價的同時,也間接說明在三四線城市的碰壁。庫存壓頂、需求不足、增長空間有限,三四線樓市普遍面臨較大壓力。2014年政府提出分類調控的目標,三四線城市房地產市場將面臨怎樣的未來?


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