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房價開始“暗降”
來源:北京青年報 點擊:0 次 2014-03-20 
[導讀]  “萬科大興的項目一下子降了2000元/平方米,看來房價是要真降了”、“杭州、長沙等地的降價潮傳導至北京,一線城市房價或現松動”……近期,有關房企大面積降價的傳言在京城甚囂塵上。   進入3月,與去

   “萬科大興的項目一下子降了2000元/平方米,看來房價是要真降了”、“杭州、長沙等地的降價潮傳導至北京,一線城市房價或現松動”……近期,有關房企大面積降價的傳言在京城甚囂塵上。

 

  進入3月,與去年眾多項目“端著架子”賣不同,今年的三月銷售季到來,許多項目為了搶收跑量,紛紛以低姿態入市,尤其是北京“限價令’開閘后,即便是高價盤,也都選擇了“讓利跑量”,一波平價項目紛紛入市,多個項目遭遇“日光”。

  上周末開盤的天宮院板塊純新盤住總萬科橙,更是取消了近年來萬科大力推崇的精裝修交房,出人意料地以毛坯房、兩萬元出頭的價格入市,當天便告售罄。有業內人士表示,一些項目放棄大幅漲價,以相對平價甚至低價的姿態積極搶客。表明在自住商品房入市和信貸收緊等多方因素的沖擊下,購房者觀望情緒增多,供需格局悄然生變。預計將有更多的項目為了跑量,加入到優惠促銷的行列,但需要指出的是,這種優惠更多的是提高項目的附加值,短時間內不會出現直接降價的情況。

  開發商“暗降”搶跑 棄“精裝”改毛坯開盤

  上周,位于天宮院的萬科橙開盤,引起極大關注。不單是該項目開盤即售罄。更是由于一向強調精裝修交房的萬科居然也改為毛坯交房,并且價格上做出了足夠的讓步。

  “這次萬科橙的價格很出乎我意料。早在去年9月份,我就關注了這個項目,接待的售樓員總是說可能將在近期入市,吊足了胃口,但卻遲遲不肯開盤。因為害怕錯過開盤,即便排上號以后,還多次帶著家人和朋友到售樓處隨時了解項目的情況。”上周在住總萬科橙買到一套92平方米三居室的袁女士告訴北京青年報記者,此前住總萬科橙的銷售人員多次表示,項目是天宮院地區的標桿產品,單價可能會達到每平方米26000元或者27000元,并且是精裝修交房,甚至可能會成為天宮院首個超過3萬元/平方米的樓盤。

  但實際開盤時,一期所售的房源卻全部改成了毛坯交房,均價也只有21000元/平方米,遠低于曾經的預期。

  對于這種改變,似乎符合多數剛需購房者的心意。參與現場“搶房”的劉先生直言不諱,“雖然精裝修省心,但與總價下來多很多相比,我寧愿自己受點累裝修。”正是抱著這樣的心態,此次住總萬科橙銷售的8號樓和11號樓,共333套房源,吸引了超過一千人參加搖號,當天便售罄。

  原以為住總萬科橙會創造天宮院區域單價“新高”時,項目卻出其不意棄精裝改毛坯低價入市。這種精裝改毛坯,往往是在房價下行壓力之下,開發商變相降價的一種營銷策略。有業內人士分析,受到住建部對價格的“打壓”,住總萬科橙不得不放棄均價略高的精裝改為毛坯交房。

  資金出現壓力 房企年增長目標趨緩

  相對于北京的搶收跑量,杭州、南京、廣州等地都有項目出現了降價促銷的行為。銷售下降和信貸收緊給房企帶來了更多的資金壓力。

  3月份,多家房企的上市公司公布了今年頭兩個月的業績和今年的銷售目標,在經歷了去年業績的“高歌猛進”后,不少房企認為今年的銷售形勢偏冷,幾家千億房企在制定銷售目標的時候反而顯得十分保守。去年以123%的增速,一躍躋身千億俱樂部的碧桂園,將2014年的銷售目標定為1280億元,相比去年,僅預增20%。

  而中海地產在業績發布會上也公布了2014年的銷售目標為1400億港元,比去年1385億港元的銷量僅有1%的增長。

  另一個千億俱樂部成員,恒大地產將今年銷售目標定為1100億元,較2013年目標高出10%,略高于去年銷售額的增長速度。

  可見,不少房企對于今年的市場仍是持謹慎樂觀的態度,仍認為會以增長為主,但漲幅大大減緩。

  更大優惠、更多折扣將現身

  同樣,在業內看來,萬科橙項目取消精裝修低價開盤,具有一定的市場示范效應。接下來,也許會有更多樓盤進行更大力度的促銷,推出更大的優惠。

  現在整體市場的銷售狀況還算樂觀。但蓄客確實少了很多,北京房山區某項目負責人表示,去年是房挑人,現在已近反轉為人挑房了。去年該項目開盤時,一度創下了一套房子、五六個人搶的情況,但如今,所售房源和有效客戶的比例幾乎是1:2左右,購房人持幣觀望的氣氛較濃。

  中原地產市場總監張大偉表示,“貴”是最主要的原因。特別是在信貸政策不支持購房的情況下,樓市的高價讓許多需求都被迫失效了。張大偉給出的數字顯示,從1月1日到3月16日,北京新房的成交均價為27656元/平方米,而去年同期的成交均價為21821元/平方米。一年時間,平均房價的差距達到了6000元/平方米,這讓許多購房需求不得不陷入觀望。如何打破這種觀望?張大偉認為,一線城市的樓盤需要做到提高附加值,讓購房人感到不貴。

  銷售不佳,套現、持幣觀望的氣氛濃厚,房企肯定不希望這種狀態會保持到4月份、5月份的銷售旺季,進而影響到全年計劃的完成。亞豪機構副總經理任啟鑫表示,為了搶客,提升成交活躍度,類似于住總萬科橙這樣以價換量的促銷策略或許將向更多區域擴散。

  3月樓市“搶收成”

  面對降價傳言,萬科內部人士透露,萬科橙項目是萬科集團進入天宮院第一個項目,而在定價之前,綜合了周邊各項目對區域的房價估值,基本確定單價在24000元——25000元之間,而建委等有關部門對天宮院新盤的核準審批價格也基本在這一區間。經過權衡,萬科認為為了項目整體銷售順暢,萬科橙首期應當采取毛坯交房,依舊走“低開高走”的傳統老路,后期隨著市場的變化價格肯定會有一定幅度的上揚。

  不僅是剛需盤,豪宅市場同樣出現了搶著賣的跡象。兩周前開盤銷售的龍湖雙瓏原著,推出了七十多套小高層的疊墅產品,七個小時內便全部售罄,銷售額超過七億元。

  但北青報記者在開盤現場發現,雙瓏原著此次推出的都是總價在800-1200萬元的產品,折合單價約為每平方米4萬元。而中糧集團在去年拿下的孫河地塊,土地價格就達到了4.8萬元/平方米。

  有業內專家表示,龍湖的低姿態搶收,不但讓豪宅創下了剛需盤的銷售速度,還讓周邊的競爭對手十分難受。像泰禾。北京院子項目,獲批價格在每平方米6.5萬元至8.5萬元之間,遠低于預期的超10萬元售價。

  短期內不會直接降價

  雖然房企遭遇了資金的壓力,但單獨就北京市場而言,期待樓市直接降價,短期內似乎很難實現。

  偉業我愛我家副總裁胡景暉就認為,目前北京住宅市場的基本面仍然是供不應求,房價也仍然處在上漲區間。

  聯美地產總裁助理史明也同樣認為,北京樓市尚未進入“以價換量”的階段。第一,大型房企資金鏈穩定,資金情況良好,不存在降價動力。第二,地價上漲與開發成本加大,降價意味著利潤減少,不太可能虧本甩賣。第三,從前兩個月的房企銷售業績來看,大房企總體完成不錯,不存在“以價換量”完成年度銷售任務的需要。即使市面上的優惠、折扣會增多,但北京房價基本沒有下降的空間。 本版文/本報記者 李桁

(作者:李桁) 

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