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樓市難逃“倒春寒” 房地產貸款風險可控
來源:中國證券報 點擊:0 次 2014-04-25 
[導讀]在經過2013年的樓市“大豐收”之后,今年房地產企業的日子似乎變得不好過了。春節之后,房地產市場不斷傳出利空消息,從部分三四線城市庫存積壓嚴重,到一二線城市部分項目降價,再到浙江、廣西部分房企資金鏈斷裂

 在經過2013年的樓市“大豐收”之后,今年房地產企業的日子似乎變得不好過了。春節之后,房地產市場不斷傳出利空消息,從部分三四線城市庫存積壓嚴重,到一二線城市部分項目降價,再到浙江、廣西部分房企資金鏈斷裂,勾勒出房地產泡沫破裂的邏輯鏈條。人們不禁會問,樓市系統性風險究竟離我們還有多遠?

  19日,兩家地產公司天保基建和中茵股份非公開發行A股股票的申請獲批。對于房地產企業來說,股權再融資無疑是緩解資金困境的重要渠道。另一方面,對于早就設好“防火墻”的銀行來說,個別房企資金鏈斷裂的消息尚不構成重大風險。據了解,浙江的大部分銀行已開始排查風險,但類似個案仍有可能繼續出現。業內人士認為,經過多年的演變,房地產市場的差異性愈加凸顯。在庫存持續增長的壓力下,往年出現的樓市“小陽春”,今年不僅難以再現,甚至有演變成“倒春寒”的風險。

  債務違約案例料難避免

  3月中旬,浙江省寧波奉化知名的房產開發企業——浙江興潤置業投資有限公司被曝陷入資金困境,共有19家銀行和其他金融機構涉及其中。若該企業最終被認定資金鏈斷裂,將成為今年首例房地產債務違約事件,并可能對當地的金融體系帶來不小沖擊。

  這個案例使市場頗為恐慌。分析人士指出其原因有二:其一,浙江是民間借貸規模大、鏈條長,且房地產業杠桿率較高的地區,一旦出現大規模債務違約,很容易引發系統性風險。其二,與當前市場的大背景有關。2014年春節之后,房地產市場利空消息不斷。媒體先是爆出一些三四線城市樓市庫存過剩,有些地區的公職人員甚至被要求參與賣房。此后,部分區域的房地產項目出現降價,且已經蔓延到廣州、北京等一線城市。

  在我國房地產業市場版圖中,浙江的重要地位不言而喻,且上一輪市場調整,正是肇始于浙江溫州。而本輪最初啟動降價的樓盤項目是浙江杭州。業內人士認為,一旦浙江樓市發生大規模債務違約,很可能意味著房地產業新一輪調整的開始。

  在資金面上,房地產業并未出現大的問題。根據國家統計局的數據,今年1-2月份,房地產開發企業到位資金21264億元,同比增長12.4%。其中,國內貸款4913億元,增長24.8%;自籌資金8256億元,增長12.6%。

  分析人士指出,房地產企業內部已經出現分化,與大型房企相比,中小房企的資金成本相對偏高,部分區域布局相對單一,很難形成足夠的抗風險能力。據悉,興潤置業出現資金問題只是“冰山一角”,一些產品線不合理的中小房企已經遭遇到資金困境。

  某股份制銀行寧波分行人士透露:“據我了解,從去年下半年開始,有幾家大房企也開始收縮規模了。比如把地方分公司、子公司的資金調配權限收歸總公司,因為許多大房企都有自己的財務公司,一般數額不大的融資需求,他們內部就可以消化,但去年下半年開始也緊張起來了。”

  中原地產分析師張大偉表示,房地產市場持續的暴漲,依賴的是信心。隨著利空消息的持續擴散,黃金般重要的信心已經開始動搖。2014年市場出現調整的可能性越來越大,特別是三四線城市,很可能會陷入整體低迷。而伴隨著這種調整,房地產企業債務違約的情況還將繼續出現。

  樓市庫存壓力繼續加大

  造成部分房企資金鏈緊張的“罪魁禍首”,很大程度上在于不斷積壓的庫存。根據國家統計局數據,截至今年2月末,全國商品房待售面積51397萬平方米,比去年末增加2102萬平方米。其中,住宅待售面積增加1770萬平方米。按照當前的銷售進度,足夠10個月消化。

  蘭德咨詢機構總裁宋延慶指出,全國性數據和一概而論式觀點只能反映大致趨勢,但市場整體庫存不斷增加卻是事實。其中,一些結構性的庫存情況頗為值得關注。

  首先,不同城市庫存及待售面積進一步加劇分化。一線和部分二線城市供應相對不足,甚至出現庫存告急,而溫州、常州、營口、鄂爾多斯等許多三四線城市則增長較快,空置率較高,甚至出現了大量“鬼城”。

  其次,不同類型的商品房呈現加速分化,中小套型的剛需和首改型住宅去庫存速度較快,而總價高、性價比低的豪宅和零售型商業的存貨增加較快。特別是商業地產,據蘭德咨詢的一項調查數據顯示,我國上市房企中含有商業地產業務的,相對于資產值,租金收入僅占1.5%左右,而凈收益大都為負。因為供應量依然有增無減,可以預見今后持有資產評估增值和租金水平仍會繼續走低,庫存量和空置率會進一步上升。這是商業地產不得不面臨的窘境。

  第三,不同企業的存貨情況更是在加速分化。在截至3月11日發布年報的22家上市房企中,13家企業存貨出現增長。其中,三家企業增長30%以上,大名城增長66%,中航地產增長39%,陸家嘴增長36%。數據還顯示,截至2013年末,萬科存貨3311億元,同比增長29.79%,比2012年末提高7.3個百分點。

  宋延慶表示,許多三四線城市的商品房空置率非常高。即便是一線城市,所謂熱銷也只是個別項目,許多項目已陷入銷售不暢的窘境。2014年下半年或進入新一輪高存貨期,很有可能敲響行業及開發商的資金警鐘。

  野村證券認為,中國房地產行業的過度供給問題會持續惡化,系統性風險也會進一步增加。供給過剩、庫存持續增加、勞動力回流等問題均會加大房地產行業面臨的風險,且風險主要集中于三四線城市。2014年房地產行業分化或更明顯,過度供給問題也會更加突出。

  在庫存不斷增加的同時,市場銷售始終不見起色。以北京為例,根據北京市住建委的數據,截至3月16日,今年以來北京新建住宅簽約8588套,二手房住宅簽約18156套,同比分別下降57.5%和66%。從成交額看,北京商品住宅合計簽約818.8億元,同比下降58%。

  分析人士認為,三四線城市銷售遲緩,主要由于供大于求所致;而一二線城市樓市未回暖,則由于高房價背離了市場購買力,迫使價格下調。

  值得注意的是,信貸政策的意外緊縮也是影響銷售的重要原因。2013年的首套房貸款利率85折優惠如今已經絕跡,在當前的房地產按揭貸款中,基準利率已成主流,部分銀行甚至已經出現了上浮5%的貸款利率。這在很大程度上提高了購房者的實際成本。

  亞豪機構副總經理任啟鑫認為,在自住商品房、信貸、預期等多方因素沖擊下,市場觀望情緒有所增多,今年3月的樓市注定難以維持去年同期成交高位。

  房地產貸款風險可控

  一位國有大行總行信貸部人士表示,早從2013年開始,該行就已經開始嚴格控制房地產相關貸款的投放,對于房地產企業的“名單制”管理也比較嚴格。“我們的門檻設定的比較高,除非是招保萬金這類全國一流房企的項目,其他我們只貸給有國資背景的房企。那些非一線城市的房地產項目貸款利率也會相對高一些,只有少數幾家全國一流房企可以享受貸款基準利率。”

  該人士還透露,今年銀行的信貸額度較緊張。“我們銀行對于每年新增貸款中房地產貸款的占比是有限制的,而且每個地市分行能夠拿到的信貸額度也不一樣。據我了解,目前江浙一些地市分行的房地產貸款額度已經用得差不多了,其中大部分是做資質較好房企的存量授信。”

  浙江奉化龍頭房企興潤置業因無法償還債務而破產的消息,引發了浙江當地銀行業對房地產行業及其信貸違約風險的擔憂。浙江當地銀行業內人士認為:“雖然興潤只是個案,但是江浙的企業普遍都有互保、聯保的習慣。目前大部分銀行都開始從內部排查了,看有沒有關聯的客戶、資金。”

  上述人士告訴記者,雖然該行目前并未有貸款投向興潤置業,但這兩天該行也在開始仔細排查行內客戶,以及房地產貸款客戶的抵押物情況。“我們2013年以來房地產貸款就做得比較少了,即使要做也必須是寧波市核心地段的項目,像奉化這類地區的房地產項目我們基本不介入。”他坦言,目前總行雖然允許各分行上報房地產項目,但是批貸流程非常嚴格。

  中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為,目前中國的房地產貸款風險總體可控,還遠未到上升為金融系統性風險的程度。不排除未來仍有類似的個案發生,但引發“違約潮”的可能性很小。“在銀行撥備充足的情況下,適度曝露違約風險,對整個金融體系是好事,實際上以前整個信貸資源配置是極度扭曲的。”曾剛指出,一方面,目前房地產貸款占銀行信貸的比重比較低,遠低于歐美發達國家的占比;另一方面,數據顯示,房地產貸款的損失率也是比較低的。

  “興潤置業的個案,我相信實際損失應該不大,考慮到抵押物價值以及可能的重組,不良風險應該可以正常釋放。不可否認,江浙地區受經濟周期影響是比較大的,但對于商業銀行來說,這些地區的制造業、鋼貿等領域貸款才是風險高發區。”中國銀行國際金融研究所宏觀經濟研究主管溫彬表示。

  溫彬說,近幾年房地產開發貸款一直是銀行控制投放的領域,目前房地產開發企業資金來源中銀行貸款占比已從2009年的20%下降到16%。在利率市場化加速的背景下,銀行負債成本的快速上升導致住房按揭貸款投放也受到一定限制,提高按揭貸款利率水平已成普遍趨勢。但由于對影子銀行監管日益加強,信托、債券、委托貸款等其他非銀行信貸資金來源正在隨之減少,因此,今年房地產開發貸款占房地產開發企業資金來源的比重或許會重返20%以上。不過,在房地產貸款結構上銀行會更側重支持保障房建設項目。在風險防范方面,銀行會通過提高開發貸款利率、增加撥備等方式應對房地產市場的潛在風險。


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