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2014樓市分化將加劇 專家稱:穩房價先穩一線
來源:地產中國網綜合 點擊:0 次 2014-01-17 
[導讀]據《南方都市報》報道,2013年,全國主要城市的房價又經歷了一輪令人瞠目的快速上漲。政策相對“空窗”,行業回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲。   全聯地產商會會長聶梅生注意到,雖然房

 據《南方都市報》報道,2013年,全國主要城市的房價又經歷了一輪令人瞠目的快速上漲。政策相對“空窗”,行業回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲。

  全聯地產商會會長聶梅生注意到,雖然房價預期和一線前景都十分看好,但2013年,銷售面積和銷售額等重要數據已經出現增速回落,樓市分化十分明顯。廣東省地產商會主席、富力地產集團董事長李思廉則對未來形勢表示堅定看好,3年內“看不到大跌的可能性”。但2014年,全國“冰火兩重天”的分化格局可能還將持續。

  冷熱不均

  【13分化

  從全國樓市看,雖然去年整體房價均價上漲,但是市場已經嚴重分化。一二線城市暴漲,三四線城市平穩甚至冷清。整體市場冷熱不均衡。

  從中指院報告顯示,2013年一線城市的住宅價格累計上漲24 .07%,上漲幅度明顯超過二三線城市。除上海外,北京、廣州、深圳全年漲幅均超過20%;二線城市全年累計上漲6.94%,三線城市與二線城市整體水平相當,全年累計上漲6.90%。

  百城中,7個城市2013年累計房價漲幅在20%- 30%之間,17個城市在10%-20%之間,39個城市漲幅在5%-10%之間。同時,有8個城市價格下跌。“房地產市場有泡沫化的趨勢,但是還沒有全局性的問題。”聶梅生認為現在部分城市已經形成泡沫而且開始破裂。

  【14加劇

  中國指數研究院研究總監蔣云峰就向南都記者分析認為,不同城市分化可能將進一步加劇。一方面,熱點城市供不應求矛盾依然明顯,房價上漲壓力繼續存在。另一方面,少數三四線城市供應持續高于需求,若貨幣政策進一步趨緊,需求不足和房價下跌風險可能顯現。

  不少業內開發商向記者表示,對北上廣深等一線城市的樓市上漲壓力和土地供求矛盾有所擔憂。不少房企也開始謀求轉型養老地產、商業地產、產業地產等,通過業務多元化規避未來住宅市場調控的風險。比如保利地產[微博]已經制定比較明確的養老地產業務發展戰略。

  萬科有關負責人就向南都記者介紹,公司對區域深化發展策略非常看重,全國4個核心發展區域包括北京及周邊、上海為主的長三角、廣深為主的珠三角以及成都為主的西南區域。近年銷售均價輕微上升,也與項目布局向重要及優質區域傾斜有關。

  企業行動可以看出,不同城市的樓價漲幅出現變化,城市分化嚴重的現象,將導致企業在拿地考量時的風險大為上漲。

  加速轉型

  【13多元】

  市場分化的預期下,還有房企計劃通過并購、投資等多元化手段進軍海外地產市場等,擴大房企布局市場的外延,錯位競爭。比如2013年綠地、碧桂園、萬科等等這些企業都開始布局海外市場,并且已經進入收獲期。

  2013年大部分品牌企業都已完成2013年初定下的業績目標,而且普遍業績偏好。不少業內人清醒地看到,中國房地產業正進入諸侯割據的戰國時期。優勝劣汰,面對越來越激烈的市場競爭,許多品牌房企都做出了多元化發展的嘗試,其中,商業地產市場顯得尤其火熱,并從傳統的“百貨”業態,發展到“吃喝玩樂一條龍”的“娛樂地產”概念。

  曾誓言堅守住宅開發的龍頭房企萬科,在2013年末推出了首個商業綜合體,萬科同時表示將斥資百億布局在京的商業地產項目,這也成為行業內的一個標志性事件。至此,國內所有的一線房地產企業均宣布了對商業地產的投資開發策略。

  【14轉型】

  隨著大量的房企涉足商業地產,行業同質化嚴重,傳統的增持商業物業已經不能滿足企業的長足發展,未來商業地產將朝著更加多元的趨勢發展。

  中國地產策劃院院長陳文向南都記者表示,未來商業地產將必須強調更多的消費者快樂體驗。零點研究咨詢則認為,中國商業地產將可能出現四個趨勢,商業地產將朝娛樂地產轉型,專業化細分購物中心,在綜合商業地產中需要落地,需要新一代的商業空間進行孵化新的娛樂和購物品牌。

  與此同時,電商巨大沖擊下商業地產的轉型成為業界關注的焦點問題。不少地產大佬意識到,商業需要做“吃喝玩樂一條龍”服務,玩“娛樂地產”概念,也就是說,商業地產一方面去百貨化,另一方面則越來越注重娛樂性,例如旅游地產及文化創意產業街等等。業內人士預測,未來商業地產中“吃喝玩樂”將是吸引消費者的決定性因素,而購買商品將成為一種“順帶”行為。

  漲勢收韁

  【13收窄】

  隨著最后一個月以“漲聲”收尾,2013年中國百城房價環比上漲持續整年。而在漲幅超過20%的一線城市中,北京、上海和深圳三個城市的新建住宅均價已經超過每平方米3萬元人民幣。

  總體來說,2013年樓市成交價格呈現上漲趨勢,中指院今日發布《2013年中國百城房價盤點》數據顯示,百城均價絕對水平創新高,11-12月漲幅明顯縮小。2013年12月百城均價為10833元/平方米,環比11月上漲0 .70%,連續19個月上漲。十大城市漲幅明顯高于百城平均。中指院研究總監蔣云峰向南都記者介紹,百城盤點就顯示,去年以來百城價格持續上漲,一線及少數二線城市漲幅尤為突出。

  從2013年已經公布的各項指標看,房價雖然仍處在這幾年的高位,但下行態勢或已形成并將持續,房價在漲,但漲幅回落非常明顯。

  【14穩住】

  對于2014年房價走勢,業內見仁見智。廣東省地產商會主席、富力地產集團董事長李思廉對未來形勢表示堅定看好,3年內“看不到大跌的可能性”。

  “2013年的高地價、上漲過快的房價、預期以及供求關系,都將影響2014年的市場走勢,”合富輝煌市場研究中心副總經理龍斌接受南都記者采訪表示,高地價傳遞給市場的一定也是房價難以走低的信號。另一方面,過快上漲的房價對購房需求本身會產生擠壓和擠出效應,一旦遇到政策調控,成交、銷售還是會出現困難。

  此外,房價漲不漲,還要看貨幣供應情況。家葉海外投資集團總經理黃弼唯告訴南都記者,從歷史數據就能發現,貨幣投放對房價影響顯著。政府已明確表示未來不可能出現如2009年的大規模貨幣發放。

  不可忽略的另一個因素,就是高地價對所在城市房價的推漲作用。而“分化”問題依舊難以規避。2014年一線城市和杭州、南京等熱點二線城市地價快速上漲,供不應求矛盾嚴峻將推動這些城市住宅價格上漲。而一般的二線城市土地市場運行較為平穩,供求基本平衡,未來房價上漲空間有限。多數三四線城市由于供應充足,地價漲幅最小,部分供應過剩的三線城市房價存在下跌可能。

  “從房價的角度來說,一線城市仍然會面臨‘階段性’快速上漲的壓力,二線城市則在2014年呈現出總體上繼續回升的跡象,三四線城市則會繼續‘分化’,經濟向好城市房價持續上漲,不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風險。”同策咨詢研究部總監張宏偉告訴南都記者,總體來看,2014年房價上漲仍是主旋律。

  “雖然依然在漲,但中國房地產不存在崩盤問題”,全聯地產商會會長聶梅生對南都記者表示,其中重要原因就是中國土地供應機制。2013年土地供應仍然很高,地王頻出,“不賣地地方政府難以為繼,這是短期內解決不了的。”

  “要穩住全國房價,穩住一線城市房價是關鍵。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為,現在部分城市的房價已經脫離了經濟收入發展的基本面因素的支撐,風險不容小覷。

  對于如何看待市場走勢,聶梅生則強調,其實看市場不能只看北上廣深和新建商品住宅,而是要看全國,也要看商業地產。從全國看,上漲的速度是有所放緩的。

  隨著銷售面積增速持續放緩,新開工增速止跌回升,價格漲幅在供求關系環節的背景下逐步收窄。中指院預計,2014年這一趨勢將繼續延續,在供應加大的背景下價格漲幅收窄,全年商品房銷售均價同比漲幅在7.0%-7.6%間,略低于2013年。

(作者:陳琳琳 許爾淳) 

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