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新增建設用地供應戴"緊箍咒" 業內擔心或將推高房價
來源:新華房產 點擊:0 次 2014-01-13 
[導讀]新華房產北京1月13日電(記者 朱玲)“東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主,今后將逐步調減東部地區新增建設用地供應,除生活用地外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。”10日,國土資源部

 新華房產北京1月13日電(記者 朱玲)“東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主,今后將逐步調減東部地區新增建設用地供應,除生活用地外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。”10日,國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上,針對特大城市宣布了上述規定。

  一石激起千層浪。給除生活用地外的新增建設用地供應戴上“緊箍咒”,是否會影響當地地方政府的財政收入,進而“逼高”了住宅價格?“盤活存量”是否足以支撐市場需要?針對此,記者采訪了多位業內人士。

  提高城鎮建設用地集約化程度

  有評論人士向記者表示,上述政策的基本思路是向提高土地使用效率、改善生活方面轉化。12月召開的中央城鎮化工作會議提出,要嚴控增量,盤活存量,優化結構,提升效率,切實提高城鎮建設用地集約化程度。

  上月底,在第二次全國土地調查數據發布會上,國土資源部副部長王世元透露,此次土地調查數據反映建設用地增速較快,許多地方存在建設用地格局失衡、利用粗放、效率不高等問題,建設用地供需矛盾仍很突出。

  那么,嚴格控制除生活用地外的新增建設用地,對特大城市的房價有何影響?同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在嚴控新增建設用地供應規模的背景下,短期來看,住宅地價或將上漲,以彌補增量減少而帶來的土地財政缺失。2013年300城市土地出讓金超3萬億元,創歷史新高。就北京而言,去年全年累計土地出讓金合計達1821.8億,同比增長181%。

  不過億翰智庫的分析報告認為完全不必有這個擔心,因為對于東部經濟圈超過500萬的主要城市來說,土地出讓金的主要部分還是來源于商品房土地出讓,因此建設用地出讓結構變更基本不會影響到整個城市土地財政收入。

  該機構對南京、蘇州、上海、杭州、北京、天津、石家莊、廣州、深圳九大城市的建設用地出讓結構進行了觀察。結果發現,九大城市基本的商品房用地出讓金額占比均超過80%,甚至有一部分城市的商品房土地才出讓金的比例超過9成。

  億翰智庫的分析報告甚至認為,出讓結構調整將使商品房的用地增加以及可供應彈性加大,讓政府在供給端有更大作為。換而言之,對于地價具有平抑作用。但每個城市面臨的供給加大的拐點可能不盡相同,2013年土地出讓較多的城市可能會在三四季度顯示出供地加大的效果。

  盤活存量進行時

  不過,還有業內人士向記者表示,會否推高房價,關鍵得看城鎮化土地能否從增量轉到存量上來,換而言之,盤活的存量能在多大程度上滿足市場需求。

  國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英向媒體表示,過去城鎮化進程中,各地政府不斷征用農民耕地擴張城市。但由于成本更高,很多農民的集體建設用地卻被保留下來,形成大量的“城中村”。北京、深圳等特大城市,包括省會城市和中等城市,都有大量的城中村。

  他計算到,北京市近年來搞了50個城中村改造。這些村加起來,集體建設用地高達89平方公里,相當于北京老城區的總和。北京共有337個城中村,全市集體建設用地可能近400平方公里。

  劉守英認為,這些地如果有序進入建設用地市場、充分利用,再盤活現有國有工業用地,提高其使用效率,城市發展的用地問題完全可以解決。

  事實上,在市場的驅動下,各地方已經著手盤活存量。最近市場傳言稱,由于土地供應日趨緊張,北京將嘗試工業用地轉為商用、住宅的政策,通過調節建設用地結構,提升土地利用效率。雖然這一消息尚未得到官方證實,但北京引導市屬國有企業以自有用地建設自住型商品房,這無疑也是盤活存量的題中之義。

  還有媒體報道稱,蘇州已將盤活存量土地列入各縣(市、區)考核目標,去年1-11月該市建設用地供應總量6.88萬畝,其中3.88萬畝是通過盤活存量土地而獲得,占用地總量的56%。

(作者:朱玲)  

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