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樓市開啟新一輪“調控潮”
來源:麗江房網-麗江房產信息網 點擊:0 次 2013-12-11 
[導讀]限價力度升級、提高二套首付比例、增加普通住宅供應……新一輪調控在房價調控目標面臨無法實現之前突然而至,未來還會有更多此前房價上漲過快城市“跟風”。當然,三、四線城市跟進的可能性不大。   文/本刊記

 限價力度升級、提高二套首付比例、增加普通住宅供應……新一輪調控在房價調控目標面臨無法實現之前突然而至,未來還會有更多此前房價上漲過快城市“跟風”。當然,三、四線城市跟進的可能性不大。

  文/本刊記者 甄愛軍

  多個城市跟進

  繼北上廣深四大一線城市之后,包括杭州、南京等一批重點及二線城市接連出臺調控政策,各地樓市調控力度有所收緊。

  據了解,近期升級樓市調控的城市主要包括南京、杭州、武漢、長沙、南昌、沈陽和廈門。根據各地出臺的調控政策主要內容不難發現,其主要措施主要集中在兩個方面,其一是嚴格執行限購政策,即提高外地人購房門檻;其二是嚴格執行信貸差別化政策,提高二套房首付比例。

  業內人士分析認為,這樣的舉措將會使得部分市場需求受到抑制,改變當前樓市預期,從而迫使樓市降溫。

  對比此前北上廣深等一線城市出臺的措施,不難發現及包括南京、杭州等在內的跟進政策有著很多相似之處,比如提高二套房首付比例。不過相比一線城市的調控措施力度,跟進政策要輕一些,比如長沙、沈陽等城市規定,二套房首付比例提高到65%,而非70%;包括南京、廈門等城市并且提高外地人的購房門檻,在限購方面的力度在明顯小于一線城市。

  表1 各地新出臺的主要樓市調控措施

  城市 主要內容

  南京 明確要求二套房首付款比例提至7成后,人民銀行隨即發表公文表示11月27日起。

  杭州 調整第二套住房貸款的首付款比例,要求對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%;對貸款購買首套自住住房的家庭,則繼續執行最低首付款比例30%的規定;繼續暫停發放家庭購買第三套及以上住房貸款。

  武漢 提出堅決抑制投資投機性住房需求,調整非本市戶籍居民家庭購房納稅或繳納社保年限,由一年調整為兩年,并僅限一套住房。

  長沙 市內六區貸款購買第二套住房最低首付比例提高至65%。

  南昌 進一步收緊限購、限貸政策。其中包括,提高二套房貸首付比例;外地人繳稅或社保年限,由連續1年調整為2年;嚴禁未成年人買房。

  沈陽 外地人在沈購房“門檻”將在現有基礎上進一步提高,同時,居民家庭購買第二套房,貸款首付比例也將提高至65%。此外,非沈陽市戶籍居民家庭購買住房,需提供的納稅證明或社會保險(放心保)證明年限,將由此前的1年以上提高到2年以上。

  廈門 要求對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%。

  根據公開資料整理

  出發點在“維穩”

  各地出手加碼樓市調控,“維穩”意味頗為明顯。

  據國家統計局公布的10月70個大中城市房價統計數據不難發現,已經出臺政策的城市,無疑都是近期房價漲幅較大的城市,比如廣州、深圳10月同比漲幅超過20%;此外上海、北京、廈門、南京、沈陽等城市10月份房價同比漲幅也超過10%。

  雖然有不少城市在限購、限貸等多個方面有所收緊,但這并非新政,雖然力度有所加大,但重申的意味也很大。而對于“新國五條”政策規定的房產稅擴容與個稅20%及二套停貸的政策,極有可能會對房價產生巨大沖擊的措施,則沒有一個城市的地方政府愿意實施與推進。

  此外記者還注意到,在此輪調控中,出于完成房價控制目標壓力,限價力度升級,高價房成為眾矢之的,不少城市均表示對申報價格明顯過高的商品住房項目從嚴控制。比如杭州已采取與北京類似的政策,即對年底之前大幅漲價樓盤不予批準預售,單價過高的樓盤不予批預售許可證。廈門也采取了同樣的措施,對不接受價格指導的項目,暫不核發預售許可證,暫停網簽備案。

  這一輪調控有沒有可能將房價降下來?專家認為幾乎沒有可能。從目前來看,包括北京、上海等城市在內的住宅市場,因為調控力度的加大而出現降溫現象。但專家認為,這種現象只是暫時性的,一旦政策被市場所消化,房價還將重拾升勢。當然,因為政府在著手解決住房保障問題,因此未來房價漲勢會趨于溫和。

  北京鏈家地產市場研究部張旭認為,從人口流動的角度看,一、二線重點城市的人口規模增長還遠未結束,由于這些城市的科學,教育,文化和醫療等公共服務在全國范圍內都有著明顯的優勢,同時收入水平和生活方式對周邊人口甚至全國范圍內人口都有著明顯的吸引力,所以未來這些城市的住房需求規模依然較大,房價上漲的壓力依然存在。當然,在樓市的長效機制尚無眉目的情況下,限購、限貸等政策依然會起到穩定市場預期,進而穩定房價走勢的目的。

  哪些城市會跟進?

  接下來,會不會有更多的城市跟進?

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,此番升級調控還僅僅屬于短期行為,“主要是房價控制目標難以完成,所以地方政府有壓力,會加大調控力度。”因此他認為主要省會城市、房價漲幅靠前的城市都會跟進。

  就目前而言,房價漲幅靠前的城市中,包括福州、太原、哈爾濱等,10月份房價同比漲幅在10%以上,因此這些城市很有可能會出臺措施,加大調控力度。此外,包括成都、大連、石家莊、青島等城市,10月份房價同比漲幅也超過了8%,面臨著不小的上漲壓力,因此也有可能會跟進,通過采取與一線城市類似的措施,如收緊限購、加大限價等措施,來加大調控力度。

  三、四線城市會不會也一同跟進?專家認為可能性極小。在此前不久,當北京、上海、深圳等一線城市紛紛收緊調控的時候,三線城市徐州則從限購人群、區域及戶型三方面對原本的限購政策進行松綁,這是因為徐州樓市在此前很長一段時間內處于低迷狀態。考慮到中央政府未來在樓市調控方面不再采取“一刀切”的方式,地方政府擁有更多的自主權,加之目前三、四線城市樓市交易活躍程度并不高,所以跟進的可能性極小。“不僅不會跟進,還有可能會放松限購。”有專家這么認為。

(作者:甄愛軍)  

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