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中國樓市沒有全局性泡沫
來源:麗江房網-麗江房產信息網 點擊:0 次 2013-12-11 
[導讀]2013年,無論是以銀行為代表的金融機構,還是房地產企業,都站在了關鍵的十字路口。在新型城鎮化下,房地產業迎來了更大的機遇與挑戰。銀行面臨金融脫媒、利率市場化和同質化競爭加劇等諸多挑戰,過度依賴于存貸利

 2013年,無論是以銀行為代表的金融機構,還是房地產企業,都站在了關鍵的十字路口。在新型城鎮化下,房地產業迎來了更大的機遇與挑戰。銀行面臨金融脫媒、利率市場化和同質化競爭加劇等諸多挑戰,過度依賴于存貸利差的盈利模式不可持續。

  近日,平安銀行在深圳舉辦首屆平安地產金融創新論壇,來自政府、行業協會、高校及企業界的重量級嘉賓云集,縱論十八屆三中全會后的中國宏觀經濟走勢與地產新十年的機遇,探討房地產融資形勢及地產金融創新熱點話題。

  ■ 記者 范京蓉

  房地產調控將避免“一刀切”

  中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰表示,當前的房地產業在功能定位、政策和環境上已經發生了很大的變化,特別是宏觀調控的思路和手段發生了變化。三中全會提出要健全以國家發展戰略和工業化為導向,轉向財稅政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調控和體系。以往政府的調控思路以行政干預為主,現在調控政策出臺更加慎重。

  劉志峰表示,以往政府的調控以行政干預為主,現在政策更加注重程序和公開。這種變化主要體現在以下幾點:一是加快建立長效機制,在全國房地產市場嚴重失衡的情況下,避免出臺全國性的調控政策,要區分城市的不同類型,房地產發展的不同狀況、供需狀況而出臺不同的政策。二是利用市場化手段,充分激發市場活力。三是建立政府為主的住房保障,以市場為主的滿足多層次的住房經營體系,通過公共租賃房、共有產權房,通過再融資和金融創新來豐富來源,通過房地產稅等手段對投機性需求調整供應、供求平衡。四是授權地方政府因地制宜地提出調控,做好政府管好政府的,市場管好市場的。

  國家發改委宏觀經濟研究院副院長陳東琪認為,隨著中國經濟由超級繁榮到高速增長向筑底增長局面,投資的機遇主要來自改革紅利的釋放。對房地產行業而言,機遇來自于行業內部升級特別是重組,此外,還將受益于金融創新、節能環保等。

  房價回歸合理需配套改革

  全聯房地產商會創會會長聶梅生認為,地產業目前的各項指標仍然處于高位,但是不可以忽視的是下行態勢已經形成,并將持續下去。今年初,國內房價同比漲幅達18.8%,1-9月份降到8.6%,同比上漲的城市包括一、二、三線城市。

  另一方面,房地產差異化市場迅速形成。現在大部分的城市如果拿房價同比來看,高于GDP7.5%的漲幅只有10個城市左右,其他漲幅都在7.5%之下,有些城市甚至CPI在3.5%之下。此外,今年國內住宅銷售額和銷售面積下降的幅度非常大,地產企業的資本金也下降。

  盡管如此,聶梅生表示,全國范圍內并沒有形成全局性泡沫,主要是GDP持續增長,貨幣政策寬松,地價上升超過房價,這些因素導致房價上升,國內固定投資增長也對房價形成支撐。

  她認為,房地產市場改革是一個系統工程,涉及城鄉二元化經濟,政府和市場的分工,金融和土地資源的配置,財政和稅收制度的改革和立法,最終這些改革的成果才能體現到合理房價上來,這才是百姓最關心的目標。

  2020年前樓市仍有增長空間

  住建部政策研究中心主任秦虹認為,當前的城鎮住宅行業的主要矛盾已發生了改變,由過去的絕對短缺轉變為不平衡突出。在2020年之前,城鎮住房市場增長仍有空間,但是增速減緩,分化加劇。首先,在于城鎮人口的增加,從現在到2020年,中國城鎮每年新增常住人口在1700萬人左右,未來新增的住房供應還是要滿足新增需求。其次,到2020年前,25歲至45歲之間的年輕勞動力是買不到房占比最大的人群,仍占相對高位。再次,高儲蓄人口對房地產市場、住房市場貢獻率非常大,中國高儲蓄人口在2020年之前仍會保持在30%的水平,但之后占比就會下降。

  秦虹認為,未來住宅投資的機會在兩個方面,一是城鎮和人口密度大的城市群;第二,關注中國規劃和建設中的高速鐵路網沿線城市。

  金融創新助推地產業轉型

  多位嘉賓表示,未來十年,房地產業的調整與轉型已成大局,金融創新將在其中扮演重要角色。劉志峰表示,今年來金融部門在支持企業轉型發展方面做了很多工作,幫助開發商轉型升級,涌現出了一批主動適應市場,經濟效益好的企業,例如一些地產企業積極對工業園區的升級改造、旅游地產社區的建設等等。

  劉志峰認為,地產業今后的轉型方向和目標可以用三句話概括,長壽命、好性能、綠色低碳,而實現這一目標首先要靠住宅產業現代化。住宅產業化可以避免二次裝修,實現節能、節地、節水、節材、節石和環保的“五節一環保”,大幅度提高了房屋品質和性能,延長使用年限和大大降低了使用成本和維修成本,今后住宅產業化是銀企深入合作的切入點。

  互聯網金融也成為論壇嘉賓熱議的話題之一。平安陸金所董事長計葵生說,現在陸金所50%的交易量都是經過手機,融資方和投資方都可以經過非常方便的互聯網平臺募資、籌資,形成高效快捷、面向普通大眾的互聯網投融資平臺。其中房地產業已經是陸金所重要的服務對象,一方面是各家基金公司、信托公司可以把房地產的項目打包,打包好了再放在平臺賣給高端客戶,或者賣給機構客戶。第二,開展個人房屋抵押貸款業務,增加中小微企業的融資渠道。

  聶梅生說,金融改革尤其是人民幣匯率和利率市場化,將對房地產融資產生巨大影響。同時,新股首發(IPO)重啟,股權融資、房地產信托基金、資產證券化的發展等,都將為房地產融資輸送新鮮的血液。

(作者:范京蓉)  

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