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二手房過戶為何要等5年 潛規則還是另有玄機
來源:麗江房網-麗江房產信息網 點擊:0 次 2013-12-06 
[導讀]最近,朋友打算在一家房屋中介機構買一套二手房 ,中介工作人員告訴他,那套房子還要10個月房產證才滿5年,并建議他等滿5年后才辦理房產過戶。二手房 過戶為何要等5年之后?是行業潛規則還是另有“玄機”?記者在

  最近,朋友打算在一家房屋中介機構買一套二手 ,中介工作人員告訴他,那套房子還要10個月房產證才滿5年,并建議他等滿5年后才辦理房產過戶二手房 過戶為何要等5年之后?是行業潛規則還是另有“玄機”?記者在調查中了解到,在二手房 交易過程中,大多數購房 者為了最大限度減少或規避營業稅,不惜與房主簽訂過戶協議,等滿5年后,再辦理過戶手續。

    記者從區房產局了解到,二手房是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言,是房地產產權交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

    商品房是特指經政府有關部門批準,由房地產開發經營公司開發的,建成后用于市場出售出租的房屋,包括住宅、商業用房等,它是在獲取房產證后,可自行轉讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產。對購買主體、期限等均沒有限制,是二手房 買賣的主要房源。二手房 在具體交易中,最核心的問題是怎樣過戶最劃算。

    很多顧客對于二手房 交易不了解,他們大多會問為何不直接過戶,為何要房產證滿5年后才過戶?記者從畢節市地稅局辦稅服務中心了解到,二手房 在過戶時需要交納各種稅費,包括營業稅、契稅、個人所得稅、印花稅、交易手續費等。以5年作為界線,前后營業稅是有差別的。個人將購買不足5年的非普通住房(建筑面積在144平方米以上的住房)對外銷售的,將全額征收5.5%的營業稅。以張先生的一套150平方米、成交價為52.5萬元的二手房為例。如果是在房產證頒發的前5年內進行交易,那么需要交納5.5%的營業稅,即52.5萬元×5.5%≈2.9萬元。反之,則只繳納營業差額的5.5%。即如果張先生于2005年購買該套房屋時(以每平方800元計算),總價為12萬元,而2012年出售時(以每平方3500元計算),成交價為52.5萬元。則張先生繳納的營業稅為(52.5—12)x5.5%≈2.2萬元,其他稅收不變。在不同的時間段進行交易,差價為7000余元。

    麻園路匯緣房屋中介的置業顧問告訴記者,大多數客戶在遇到房產證不到 5年的情況時,雙方都會協商簽訂協議滿5年后再辦理過戶手續,買方交付一定數額的定金,待房產證滿5年,再辦理過戶手續后付清。

    根據國家相關規定,二手房交易的稅費中,各項稅費由哪一方承擔都有相應的規定。但現實是大多由買家承擔,由于賣家的營業稅由買家來承擔,所以在房產證滿5年以后過戶,購房者就可以省下2—3萬元營業稅,于是大多數購房 者為合理規避稅收,冒著可能出現的購房 糾紛也愿意與賣家協商簽定推遲過戶協議。


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