唯一網址:www.tfwslv.tw
首頁 > 麗江房產 > 麗江二手房資訊
“土改”令樓市格局更加分化
來源:麗江房網-麗江房產信息網 點擊:0 次 2013-11-27 
[導讀]http://www.crei.cn  2013年11月20日  來源:

 

http://www.crei.cn  2013年11月20日  來源:

 

 

 

此前的三中全全會公報一字未提樓市調控一度讓部分開發商歡欣鼓舞,但隨后發布的《決議》文整體所透露出的“對推動全方位改革的堅定,讓人民感受到更多公平,對改革充滿更多信心”的意圖,則讓消費者重燃信心。

盡管決議文直接涉及房地產問題的表述依舊十分有限,并沒有提到任何有關“房地產調控”的字眼。但綜合其中談到的“加快房地產稅立法并適時推進改革;探索實行官邸制(不準官員多處占用住房);建立全社會房產及信用等基礎數據統一平臺;分類推動農業轉移人口市民化(新城鎮化);健全符合國情的住房保障和供應體系;建立城鄉統一的建設用地市場(農村建設用地與國有土地同權同價)”等內容,中央對建立房地產調控長效機制的框架設計已經呼之欲出

三中全會提出的“明確市場對資源配置起決定性作用”,顯然已成為房地產市場調控的新思路。尤其是會議對“土改”的魄力和尺度,則讓部分機構認為,這將是對作為高房價根源的高地價的釜底抽薪,加之近期一線城市紛紛收緊樓調,預期房價泡沫破裂的預期正在升溫。

博覽研究員當然不否認目前房價中存在的泡沫化問題(尤其是一線城市),不過,在我看來,“土改”給房地產市場帶來的不僅僅是單向的打壓地價的問題,“土改”所更加側重的,是對農民獲取更多土地增值收益的權益保護,并加快推動“新城鎮化”。但其最直接的影響卻是,以前一直處于財富階層底部和社會弱勢地位的廣大農民可能借此一舉在財富積累上超越相當一部分城市中產階級,在沒有太多更好投資渠道,而大城市天然的資源優勢與財富機會不可逆轉的情況下,將有更多農民有更強烈的跳過中小城市直奔特大城市安家的欲望——最普遍的形式將是通過資助其有較高教育背景、符合當地落戶政策的子女在當地購房,這樣就可以間接規避戶籍政策對農民轉移到大中型城市的限制。但這既可能導致一二線城市房屋供不應求更嚴峻,而三四線城市卻更蕭條的樓市分化格局。更麻煩的是,“新城鎮化”所期望實現的人口均衡分布,大中小型城市均衡發展的目標也會落空。

這看起來似乎是“土改”與“新城鎮化”之間相生相克的一個悖論。不過,以上都只是博覽研究員基于靜態的分析。但現實中,未來“土改”怎樣落地(法律層面的賦權和地方政府部門的對接方案),推進節奏(試點需多久、土地確權需多久、全面鋪開需多久?),農民今后在“土改”中按怎樣的比例獲益(深圳的“三七開”模式是否會成為全國范本?)都還是未知,有待實踐檢驗。至于“新城鎮化”所期望的“大中小城市和小城鎮協調發展,產業和城鎮融合發展”是否一成不變,也可以有多種解讀——過去一年來新城鎮化所遭遇的質疑就說明,其試圖“限一二線,推三四線”城市的做法就并不符合實際。

這就讓分析房地產市場的中長期走勢變得更加困難,因為不同人對“土改、戶改和新城鎮化”權重對房地產市場不同影響程度的評估,可能就會帶來非常大的預期差異。對“土改”落地有激進認知的分析觀點,自然認為房價會跌,但一般來說,只要不是“休克療法式”的改革。只要有一定的適應時間,房價與消費者承受能力是能夠在新的水平上達成平衡的。

博覽研究員認為,日前中信證券發布的一篇關于“土改”的看法是比較冷靜客觀,也可能符合最后的真實結果的:

 

有序建設城鄉統一的建設用地市場,不是無序農地入市。改革的目的是為了賦予農民更多的財產權利,促進城鄉發展一體化,而不是單純為了增加房地產開發用地供給,更不是為了推動國有建設用地價格崩盤。“同價”的主觀目的,不是將城市的建設用地價格拉低,而是提高資源配置的公平性,使農民能夠分享改革的成果。“同價”的客觀訴求,不是追求一個低價土地天量供給的局面,而是使農村過低的經營性建設用地價格得到提升。當然,城市國有建設用地的價格在中長期的上漲幅度肯定會因為供應擴大而減緩,但地價的絕對水平并不會出現下降

簡而言之,第一,以“土改”為代表的樓調長效機制不是專門為打擊地價而生的;第二,長效機制是個漫長的實現過程,在此過程中會非常注重農民與城市、量與價、房地產與轉型等方面的平衡,樓市、經濟與社會格局的動蕩絕不是改革的目標。

對投資者來說,樓調長效機制建立及產生效果非一日之功,分析思維也不再是“樓市-經濟”一條線,而必須將“樓調與整體改革”放在一起來綜合評估。基于此,我個人仍然看漲現在到明年上半年的房價趨勢(長效機制還難發揮作用)。至于明年下半年的房價走勢,則要視乎屆時“土改”試點、房產信息監控網、房產稅擴容等方面的進展而定。從中長期走勢看,只有一線城市是最確定的,因為“土改”改變不了目前一線城市土地稀缺的局面;“戶改”又在進一步抬高進入一二線城市的門檻;新城鎮化看似是想分散一二線城市壓力,但顯然有悖于民眾的真實期望。所以一線的房價必然是持續大漲的(雖然短期政策風險最大),但二線城市就會比較分化,而三線以下城市則存在更多變數。

(作者:博覽研究員 柏雙) 

我來說兩句
表 情         
驗證碼 驗證碼,看不清楚?請點擊刷新驗證碼

山西11选5遗漏数据