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銀根緊 M2與房價難再齊飛
來源:麗江房網-麗江房產信息網 點擊:0 次 2013-10-16 
[導讀] 關注樓市   本報分析發現 M2、儲蓄率與房價共鑄樓市“黃金十年”   “房價這些年來翻了5倍,中國的M2也翻了5倍,是M2推高了房價,更相當于房價沒有上漲。”知名地產大佬任志強一針見血地指出了M2和房價“正

  關注樓市

  本報分析發現 M2、儲蓄率與房價共鑄樓市“黃金十年”

  “房價這些年來翻了5倍,中國的M2也翻了5倍,是M2推高了房價,更相當于房價沒有上漲。”知名地產大佬任志強一針見血地指出了M2和房價“正相關”的關系。

  昨日,記者對比M2、儲蓄率與房價三者近年走勢發現,房地產的“黃金十年”也正是M2與我國居民儲蓄量、居民儲蓄率共同上漲的“黃金十年”。

  專家分析稱,M2高漲通過信貸這只“手”成為房價上漲的重要推手,而房價上漲則反向推動了通脹和貨幣增長。而儲蓄率高也是M2高的原因之一,更是房地產和政府投資火熱的原因。由于未來政策可能更趨向收緊銀根,未來房價上漲的動力將趨向衰竭。 文/記者潘彧、李婧暄

  狹義貨幣(M1)=M0+活期存款<企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+個人持有的信用卡類存款>(M1:現實購買力)

  廣義貨幣(M2)=M1+城鄉居民儲蓄存款+企業存款中具有定期性質的存款+信托類存款+其他存款。(M2:現實購買力+潛在購買力)

  房價漲幅

  與M2的漲幅相若

  央行數據顯示,M2從2002年的18.5萬億一下躍升到現在的100萬億,短短十余年,增加了5倍以上。

  不光是M2,從世界銀行公布的中美日印巴國內總儲蓄變化圖中則可以看到,中國總儲蓄總額從2001年后便開始大幅攀升,2012年的數據已經達到4.25萬億美元,是美國的2.5倍。而從儲蓄率來看,根據《中國統計年鑒》的數據,中國儲蓄率從2000年的37.6%提高到2011年的51.8%,并一直維持在較高水平。

  在M2與居民儲蓄大幅起飛的同時,房地產進入“黃金十年”,記者從統計局數據獲悉,2002年,全國商品房均價剛剛過2000元/平方米,而到了2013年前8個月,全國商品房均價已經達到了6000元以上。在許多大城市,房價漲幅和M2的漲幅相若,四五倍漲幅并不奇怪。

  M2與房價:誰推高誰?業界看法不一

  到底是M2和儲蓄率推高了房價,還是房價快速上漲推高了M2和儲蓄率?任志強“M2推高房價”的觀點引起了業內專業人士的探討。

  “M2的飛速上漲肯定會影響房價。”易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,過去十多年M2增量較大,M2的增幅一直超過GDP與CPI的和,說明實體經濟和通脹都用不到這么多錢,房地產成為吸收多余貨幣的一個很好的吸納領域,從而被推動上漲。

  而北京中原地產研究部總監張大偉直言,房價的走勢和M2走勢最吻合,因為M2通過信貸這只“手”對樓市造成強大的影響。“信貸是關系樓市漲幅的最重要因素,超過房地產調控等一切影響。”

  他舉例稱,2009年樓市走旺的原因是空前松動的信貸,而今年3月份過后,隨著信貸的收緊,樓市漲幅明顯放緩,后由于M2數據出現平穩,樓市漲幅又有浮動,出現了金九銀十。“房價現在是超過購買力,信貸收緊,不管是開發商還是購房者,都沒有力量去買房買地,因此M2是影響樓市漲幅的最主要的因素。”有專家則認為,任志強的言論顛倒了方向,并非貨幣增長和通脹推高了房價,而是房價上漲推動了通脹和貨幣增長。

  “房價上漲,加上政府投資貸款上升,這都會推高M2的增速,這些年來,我國M2的增速均超過15%,而GDP的增長卻只有7%~8%之間,在這種情況下,物價哪有不漲之理,現在中國的物價相對平穩是因為大量資金集中于房地產領域,如果一旦房價崩盤,惡性通脹將難以避免。” 上海富大集團公司副總裁張平認為。

  儲蓄率與房價:

  儲蓄率高 房價漲可能性大

  央行日前發布2013年上半年金融統計數據,6月末人民幣存款余額達100.91萬億元,首次突破百萬億元大關。

  實際上,居民高儲蓄率一直是中國經濟的奇特現象;2012年陸家嘴論壇上,時任證監會主席郭樹清曾發言稱,2011年全國居民人均儲蓄存款23000元,居民儲蓄占國內生產總值(即儲蓄率)的52%;僅過去1年半時間,居民人均儲蓄存款增加了9719元,增長了42.2%。

  而數據顯示,消費(尤其是國內消費)卻一路下滑,其在GDP占比從2000年的62.3%下降到了2011年的49.1%。

  對此,張大偉笑稱,儲蓄率一再上漲部分原因可能是因為房價高企,買房意愿增加,居民不得不將資金存起來當購房首付。但其認為和房價之間關系“沒那么大。”而張平認為,儲蓄率越高,國內房價上漲的可能性越大,因為市民把錢放在銀行,而銀行面對這么多儲蓄不可能不去放貸,儲蓄率高也是M2高的原因之一,更是房地產和政府投資火熱的原因。

  預測:

  M2不會降也不大增

  有分析認為,國內貨幣超發、M2的天量增長完全是這些年房價不斷上漲,房地產貸款需求量不斷增長所致。M2的過快增長,既說明了我國通脹形勢不容樂觀,更說明了目前我國的房地產市場投資投機性過熱,未來一旦經濟步入下跌通道,金融風險將急劇上升。

  M2今年7月已超過103萬億,M2增速超過15%,張平認為,只要房地產投資和地方政府投資之火不滅,M2是不可能降下來的。

  多位地產業內人士則認為,目前銀根收緊,盤活存量,不會再像過去十年那樣放任M2大幅增加。楊紅旭表示,未來M2增速將會下降。由此推斷,未來樓市從“黃金十年”進入“白銀十年”已成共識,未來貨幣供應推動房價上漲的力度將減退。

  而金融界一位分析人士也持同樣觀點,其認為,事實上,房價的上漲動力已經開始衰竭了。


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