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昆明炒樓資金開始瞄上地下停車位
來源:麗江房網-麗江房地產信息網 點擊:0 次 2011-04-20 
[導讀]最近,昆明泛亞聯合產權交易所發出公告,4月下旬到5月上旬,南市區佳湖花園、佳湖新城、錦苑花園三個小區、共計1243個地下停車位擬由開發商——昆明佳湖房地產公開拍賣轉讓,價高者得,總轉讓價格近1.6億元,每平方

近來,昆明泛亞連合產權買賣業務所發出告示,4月下旬到5月上旬,南市區佳湖花圃、佳湖新城、錦苑花圃三個小區、共計1243個地下停車位擬由開辟商——昆明佳湖房地產公然拍賣轉讓,價高者得,總轉讓代價近1.6億元,每平方米達1.1萬元至1.3萬元之間,單價比房價還貴。近幾年隨著汽車保有量不絕增長,停車難越來越明顯。面對小區出售的停車位售價高、不能抵押貸款、必須一次付清、數量少,買或不買讓不少有車業正犯難。

最新的一次拍賣告示是4月8日公布的。10年前,關上錦苑花圃小區的地下車位以出租方法,地產公司一次性把646個車位出租給該小區業主利用。如今,得知這些車位忽然要“公然拍賣”,小區業主感觸不滿和擔心。“地下車位的實際售價將會被哄抬超過很多,假如我們臨時沒錢或買不到車位,將會導致路道及廣場出現到處停車的壞征象。”

記者從小區所屬物業公司獲知,這次地下車位拍賣,不對外,只針對小區業主。據相識,本次資產轉讓已經得到委托方昆明佳湖房地產開辟有限公司集會會議決定研究通過,并按昆明市當局相干部分要求公然轉讓。

住在佳湖新城的李密斯對付這種公然拍賣代價有些不滿。她說,有些老住戶三年前買同樣位置的車位,代價才6-8萬元/個。如今代價卻已飆漲到了12-15萬元/個,1500戶家庭的小區,停車位不敷800個,當初配建時看到資源稀缺,開辟商捂兩年就忽然抬價,這對小區業主無異于趁火打劫,訂價之前為何沒有征求小區業主的意見?但是別的一位張老師就已經瞄上了佳湖新城F區的4個車位,總投入預計在60萬元左右。他承認本身在小區有兩套住房,提前預定車位,可以增長下一次房產轉讓的砝碼。

 

動向

 

1243個車位總轉讓代價近1.6億元

隨著樓市“限購令”的落地生根,昆明炒樓資金的擠出效應正在產生寂靜變革。

來自房地產研究機構的數據表現,客歲一季度,昆明樓市嚴卡預售答應證出現了樓荒,投資者在購房者中的比例高達50%,但本年以來,這一比例已降為10%,而“限購令”出臺后,投資者險些不見了蹤影。有人推測,炒房資金是不是流入了股市,但昆明的券商們卻沒察覺。炒樓資金畢竟去了哪兒?本報記者歷時一周,從昆明主城各片區的停車位轉讓潮中,終于捉住了資金流向的尾巴。

一周來,佳湖花圃、佳湖新城、錦苑花圃3個小區地下車位公然拍賣的消息,讓5000多名業主惴惴不安。佳湖花圃內210個地下停車位擬轉讓總價為2794.1萬元,這相稱于每個車位的均勻起拍價為13.3萬元;錦苑花圃的646個地下停車位擬轉讓總價為6984.5萬元,每個車位的均勻起拍價為10.81萬元;佳湖新城387個地下停車位擬轉讓總價為5166.7萬元,每個車位的均勻起拍價為13.35萬元。共計1243個車位,總轉讓代價近1.6億元,相稱于每平方米的售價在1.1萬元至1.3萬元之間,這比住房代價超過2000元至5000元不等。

從本周開始,這些車位的競買者(必須是小區業主)須按規定繳納買賣業務包管金(每個車位4萬元)。每個產權房主限購兩個以內的車位,如今前去現場詢價者不可勝數。

一方面是小區車位成了香餑餑,另一方面,隨著“新國八條”和“昆十條”落地,昆明樓市成交量“應聲下滑”,成交金額也出現了“高臺跳水”的征象,樓市資金被迫轉投別的范疇。

本年1月,昆明樓市共成交12536套商品房,成交金額724532.5萬元,環比下滑3.6%;2月昆明主城四區商品房共成交了4611套,總成交金額為26.66億元,成交面積為41.98萬平方米,比1月份的成交量足足下跌六成多。3月份愈發低迷,主城四區商品房共成交4259套,總成交金額為24.72億元,成交面積僅為33.42萬平方米,環比降幅分別為7.3%和20.4%。接下來的4、5月份將成為樓市消化政策、調控結果連續顯現的時間段,其走勢極為關鍵。可以肯定的是,本年一季度已經有近20億的資金被擠出樓市。

有業內人士闡發說:“不打掃有資金炒車位的大概。不少地區的車位回報率不比商店低,車位建立速率趕不上車輛增多的速率,導致車位漸漸受追捧。”

 

觀察

 

多個小區車位代價三年翻一番

4月7日上午,記者來到云南映象小區的新亞地產、榮城地產等幾家中介公司扣問小區車位。榮城地產中介公司的置業照料報告記者,小區的車位已經很少了,如今在他們中介掛名販賣的云南映象C區車位僅2個。每個報價是20萬元,假如懇切要的話,代價還可以低一點,但是少了18萬元是不大概買到的。

昆沙路上的嫡都市小區有2000余戶,均勻3戶家庭配售一個停車位。2007年開盤時,售價7萬—7.5萬的428個地下停車場車位被搶購一空。小區內又新增了300多個臨時停車位。壹家人房地產經紀高級置業照料何坤岳先容,嫡都市的車位均價在12萬左右。

與嫡都市相比,同在昆沙路上的都市春天車位售價自制不少。據都市春天物管處錢主任先容,小區住戶744戶,車位配備340個,均勻每兩戶1個車位。此小區2009年開盤時12平方米的車位售價8萬,雖無產權但已售出約160個。如今車位售價8.8萬,兩年漲了10%。

麗陽星城物業管理處先容,麗陽星城小區住戶約1800戶,車位配備約700個。開盤時,買房趁便買車位,15平方米車位售3萬元,只買車位4萬元,如今700余個車位早已售完。隨后,在小區旁邊的幾家中介公司相識到,露天無產權標準車位售價在7—8萬;地下車庫無產權車位售價在8—10萬,與幾年前相比,車位代價翻了一番。不但云云,有產權的車庫價位更是漲勢猛烈。據聯邦萬居地產中介老板先容,5年前4000多元一平方米的車庫,如今已經是1.5萬一平方米,并且很難買到。

昆明風之鈴FMC房地產研究中心觀察表現,昆明斲喪者廣泛擔當的車位總價為8~11萬元,然而如今昆明的小區車位售價根本都高于這一生理價位。順城的地下車位不到15平方米均價26萬元,二環外的車位代價大多也在12-20萬元之間。“在昆明,小區車位10萬不算高,20萬以上的也不特別。”

記者走訪大量小區后發明,現階段昆明大部分商品房的車位配比都只在1:0.5—1:0.7之間,車位數量遠遠達不到住戶需求。就如今而言,車位依然是稀缺資源,很多人想買都買不到,尤其在一些老的小區。

 

聲音

 

“悔恨沒買車位,愛車只能到處流浪”

林老師是3年前搬進中心麗城的,當時尚有少量車位、車庫可買,十多萬元。不外也可以租車位。他當時就想:“租個車位也挺方便的,干什么要花十幾萬去買車位呢?”但是,漸漸地,小區里的車越來越多,由于地處市中心,到附近辦事的、上班的,乃至周邊車位告急的小區住民,也把車開進來搶車位。林老師懊惱地發明,自家的車位常常被不認識的車子占據,他只好讓本身的愛車流浪……這下,他悔恨當時為什么不買車位。

家住西華小區的戴老師前不久剛買了一輛新車,但是讓他煩惱的是,他住的小區早就連車位都沒有了。為了停車,他只好把車停在小區附近的一家停車場,然后再走回家。

都市春天的黃老師算了一筆細賬:都市春天停車時間高出1小時根據5元起價,每超一個小時加收1元;24小時停車10元。根據每天10元的租車位盤算,一年必要3600元,30年必要近11萬元的車位費,并且誰也不能包管這10年內車位的租金不會漲,倒不如買個車位劃算、省心。李密斯則抱怨說:“買車不外幾萬元,卻要花10多萬元買個車位,想想都不均衡。”

嫡都市小區的李蒙算得上是最有眼光的業主了。他于2009年在嫡都市購買車位時還沒買車,當時全部辦下來花了8萬余元,如今可以賣到12—13萬。對付“無車也要趁早買車位”的想法,李蒙表明:多數小區的車位缺口很大,短期看一個月花200—300元租個車位省事,但人們的斲喪風俗多數是在買房后,用不了幾年就會買車,隨著買車人越來越多,車位就成了香餑餑。再說,可以出租的車位也有限,到時間只怕是有錢也買不到車位嘍。

 

趨勢

 

小區車位配售僧多粥少征象加劇

早在2009年8月,昆明市城鄉籌劃委就公布了《關于建立項目籌劃審批“二十不”規定》,此中,規定商品住宅項目地下車位設置每戶不得少于1個車位。

2010年10月,昆明市籌劃局公布新版《昆明市籌劃管理技能規定》。此中,停車泊位一章細致規定機動車、非機動車配建比例,餐飲娛樂配建車位比例要求最高,每100平方米構筑面積至少配3個車位,商品房最高配建比例每戶1.5個車位。

在機動車車位配建要求中,商品住宅大于145平方米,一樣平常環境下,每戶機動車配建下限為1.5輛;商品房大于或便是90平方米,每100平方米配建1輛;小于90平方米,每100平方米配建0.8輛。

別的,每100平方米辦公用房配建0.8輛,貿易0.8輛,醫院配建0.6輛,餐飲、娛樂配建3輛,展覽館配建0.8輛;體育場館每100座配建車位4.5個;學校每100名師生,小學、中學配建2輛,高校配建4輛。中學和高校配建非機動車車位60個。

實際的環境卻是小區車位配售僧多粥少征象加劇。來自昆明市生長和改造委員會的相干數據表現,克制2010年9月,昆明主城四區共有停車場1032個,停車泊位64493個,路內臨時停車泊位2582個。對付擁有130萬輛機動車的昆明市來說,停車難的抵牾日益突出。一個車位10萬、12萬已經是算常態,貴到20多萬也不在話下。

值得留意的是,昆明市機動車保有量不停以來呈快速增長趨勢,月均增長量到達了1.5萬輛(2010年昆明市機動車月均增長量均在2萬輛以上)。2010年10月,到達了日均注冊登記高出千輛的岑嶺。

一位不肯透露姓名的地產開辟商說:“從長遠生長來看,昆明小區車位的缺口簡直很大。一戶一個車位的標準,很多項目都難做到。要按政策規定,很多項目就不得不開挖地下兩層乃至3層建車庫,大大增長了建立本錢,車位代價不高都不可。比房價高一倍表現了它的固有稀缺代價。”

□經濟觀察

 

炒車位真贏利嗎?

 

專家:投資車位流暢變現難,投資回本至少40年

隨著昆明家庭擁有私車數量的增多,小區里的車位越來越稀缺,很多車主都為每天回家探求停車位而頭疼。不少人在買下小區商品住宅的同時,不得不思量同時買下車位。這也使得投資車位——一個十年前我們未曾想過的投資源領,在如今被炒得沸沸揚揚。一些專業的投資機構通過闡發,乃至得出了“投資車位比房產贏利”的結論。

 

炒車位真的可行嗎?

與網上盛行的“爭車位”游戲那樣,只要點點鼠標把車停在好友的車位上就能“贏利”差別,在實際生存中,要想靠投資車位贏利還是存在肯定的未知數。車位轉讓一樣平常也是和住宅搭配出售,單獨出售車位的政策不答應,也不多。更為緊張的是,在絕大多數的小區中,縱然你買下車位之后,還必要每月付出車位管理辦事費,這將使投資源錢大大增長。

固然投資存在變數,但是由于車位具有較強的抗跌本領,有穩固的租金回報,并且它所需資金不多,還是為不少投資者所鐘情。對付預備購買車位的投資者來說,有關專家提示必要存眷三個方面的因素。

昆明高屋地產經紀照料機構董事長胡先鈞說,起首,相識供需狀態。投資車位,要相識車位與住宅單位的數量比率,即每一個住宅單位設置多少個車位的比例,這是影響車位供求干系的重要因素,從而決定了車位代價;其次,控制投資源錢。按如今二環外一個地下停車位的代價一樣平常在15萬元左右,按現行租車位代價一樣平常在240—480元/月之間,按一個車位300元/月的租金盤算,至少必要41.7年才華收回投資源錢,而一樣平常車位年投資回報率在3%-5%,投資者可以根據這個數值盤算本身的投資是否劃算。

記者在各樓盤隨機采訪了很多投資業主,此中有人還不知道著實二手車位出售東西僅限于賣給本小區業主。在出售東西限定的環境下,只管車位代價不停在上漲,但流暢性相稱低,這便造成了很多小區車位“有價無市”的局面。記者從一些中介也相識到,除了個別車位告急的小區外,多數小區車位的轉手率都較低,甚職芐些車位放盤一年都無人問津。

 

創建體停車庫投資185萬

 

一年毛利可達40萬左右

建工大廈立體車庫是昆明市較早建立的機器化泊車立體車庫,停在4樓的車輛通過主動起落機,1分鐘左右就可到達1樓。專家以為,機器化泊車因其“最大限度地利用空間”的突出上風,將成為以后停車場建立的生長趨勢,露天停車場將會被取而代之。

4月7日, 在建工大廈立體車庫,保安正在停放車輛,輕輕按動兩個由電腦操控的按鈕,即便是停在4樓的車輛,也能通過主動起落機,在1分鐘左右到達1樓。

保安先容,這套機器化泊車裝備從廣州引進。此中1-3層的層高僅為2.5-2.8米,用于停放小型汽車;4層的層高為3.5米,以停放微型車等為主。1999年建成時共投資185萬元,計劃泊車總量為44輛。假如每個車位都能正常利用,一年毛利可達40萬左右。

建工物業管理處事戀職員先容,該停車場的收費標準為:15分鐘內免費,15分鐘到1小時按5元/車收取,之后每增長停放1小時加收1元。如今只有35個停車位能用,多數是他們單位自用。

有市民表現,小區的面積畢竟是有限的,在汽車數量飛速增長的本日,建立立體停車場應該是一個有效的途徑。立體停車場可以在有限地皮內向上伸展,到達增長停車位的目標。這可以算是辦理如今停車困難的一個科學途徑。

專家表現,機器化泊車立體車庫將是以后昆明市建立停車場的生長趨勢,方便車主泊車、地皮利用率高,使投資方本錢采取的限期有效收縮,同時,充實、公道、高效地利用小區停車位非常緊張。


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